Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme in der Wohnanlage

Bei einer bereits im Dezem­ber 2018 für die Zeit ab Dezem­ber 2019 ange­kün­dig­ten Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men kann die Ver­mie­te­rin die Miet­erhö­hung noch nach den bis Ende 2018 gel­ten­den Vor­schrif­ten berech­nen. Eines engen zeit­li­chen Zusam­men­hangs zwi­schen der Moder­ni­sie­rungs­kün­di­gung und dem vor­aus­sicht­li­chen Beginn der Arbei­ten bedarf es hier­für nicht. 

Dies ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof auf die Mus­ter­fest­stel­lungs­kla­ge eines Mie­ter­ver­eins gegen die Eigen­tü­me­rin einer gro­ßen Wohn­an­la­ge mit Miet­woh­nun­gen in München. 

Ende Dezem­ber 2018 kün­dig­te die Ver­mie­te­rin den Mie­tern Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men an, die im Zeit­raum von Dezem­ber 2019 bis Juni 2023 durch­ge­führt wer­den soll­ten, unter ande­rem die Anbrin­gung einer Wär­me­däm­mung, den Aus­tausch der Fens­ter, die Anbrin­gung von Roll­lä­den sowie den Anbau von Bal­ko­nen. Der Mie­ter­ver­ein hält die Ankün­di­gung wegen eines feh­len­den engen zeit­li­chen Zusam­men­hangs zur Durch­füh­rung der geplan­ten Maß­nah­men für unwirk­sam, zumin­dest sei eine Miet­erhö­hung nach Abschluss der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men nur nach dem seit 1. Janu­ar 2019 gel­ten­den Recht möglich.

Hin­ter­grund des Ver­fah­rens ist die Ände­rung der gesetz­li­chen Vor­schrif­ten über die Miet­erhö­hung nach einer Moder­ni­sie­rung. Wäh­rend die bis zum 31. Dezem­ber 2018 gel­ten­de gesetz­li­che Rege­lung die Erhö­hung der jähr­li­chen Mie­te um 11 % der für die Moder­ni­sie­rung auf­ge­wen­de­ten Kos­ten zuließ, erlaubt das neue Recht ledig­lich eine Miet­erhö­hung von höchs­tens 8 % und sieht zudem eine Kap­pungs­gren­ze vor.

Das im Mus­ter­fest­stel­lungs­ver­fah­ren erst­in­stanz­lich zur Ent­schei­dung beru­fe­ne Ober­lan­des­ge­richt Mün­chen hat in sei­nem Urteil fest­ge­stellt, dass die den Mie­tern der Wohn­an­la­ge Ende 2018 ange­kün­dig­te Miet­erhö­hung nicht nach dem bis zum 31. Dezem­ber 2018 gel­ten­den Recht erfol­gen kön­ne1. Die Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung genü­ge zwar grund­sätz­lich den Erfor­der­nis­sen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BGB. Die Eigen­tü­me­rin der Wohn­an­la­ge habe die von ihr ange­kün­dig­ten Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men auch tat­säch­lich geplant und mitt­ler­wei­le mit deren Umset­zung begon­nen. Die Ankün­di­gung etwa ein Jahr vor Bau­be­ginn füh­re aber dazu, dass die­se nicht ord­nungs­ge­mäß im Sin­ne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB sei. Es feh­le an dem erfor­der­li­chen engen zeit­li­chen Zusam­men­hang zwi­schen der Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung und dem geplan­ten Ausführungsbeginn.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat nun die­sen Mus­ter­ent­scheid des Ober­lan­des­ge­richts Mün­chen auf­ge­ho­ben und die Kla­ge des Mie­ter­ver­eins abgewiesen:

Die Mus­ter­fest­stel­lungs­kla­ge ist nach § 606 ZPO zuläs­sig, ins­be­son­de­re ver­folgt Mie­ter­ver­ein mit ihr zuläs­si­ge Feststellungsziele.

Die Kla­ge ist jedoch unbe­grün­det. Die Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung vom 27. Dezem­ber 2018 erfüllt die gesetz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen des § 555c Abs. 1 BGB. Sie ist auch nicht des­halb zu bean­stan­den, weil sie mehr als elf Mona­te vor dem vor­aus­sicht­li­chen Aus­füh­rungs­be­ginn erfolg­te. Eine Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung nach § 555c Abs. 1 BGB ist in zeit­li­cher Hin­sicht dann zuläs­sig, wenn die Pla­nun­gen so weit fort­ge­schrit­ten sind, dass die inhalt­li­chen Anfor­de­run­gen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB ein­ge­hal­ten wer­den kön­nen. Eines engen zeit­li­chen Zusam­men­hangs zwi­schen der Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung und dem vor­aus­sicht­li­chen Beginn der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men im Sin­ne einer Höchst­frist oder eines fort­ge­schrit­te­nen Pla­nungs­stan­des bedarf es hin­ge­gen nicht.

Die Beklag­te kann nach Abschluss der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men die Mie­ten auf Grund­la­ge des bis zum 31. Dezem­ber 2018 gel­ten­den Rechts erhö­hen. Die Vor­aus­set­zun­gen des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 EGBGB hier­für lie­gen vor. Die­se Vor­schrift stellt an eine ord­nungs­ge­mä­ße Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung kei­ne wei­ter­ge­hen­den Anfor­de­run­gen als § 555c Abs. 1 BGB und setzt das Vor­lie­gen eines engen zeit­li­chen Zusam­men­hangs zwi­schen einer Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung und dem Aus­füh­rungs­be­ginn eben­falls nicht vor­aus. Ein rechts­miss­bräuch­li­ches Ver­hal­ten fällt der Ver­mie­te­rin auch dann nicht zur Last, wenn der Beweg­grund für die Wahl des Zeit­punkts der Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gun­gen – kurz vor dem Jah­res­en­de 2018 – in der Nut­zung der Über­gangs­vor­schrift und der Siche­rung der Anwend­bar­keit des bis zum 31. Dezem­ber 2018 gel­ten­den, für die Ver­mie­te­rin deut­lich güns­ti­ge­ren Rechts gele­gen haben soll­te. Der Gesetz­ge­ber hat mit der Über­gangs­re­ge­lung eine Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen dahin­ge­hend getrof­fen, dass ent­schei­dend für die Fra­ge des anwend­ba­ren Rechts der Zugang einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ankün­di­gung ist. Ist es dem Ver­mie­ter – wie hier – mög­lich, noch vor dem 31. Dezem­ber 2018 eine den Anfor­de­run­gen des § 555c Abs. 1 BGB ent­spre­chen­de Ankün­di­gung zu erstel­len und den Mie­tern zuzu­lei­ten, setzt er sich grund­sätz­lich nicht dem Vor­wurf treu­wid­ri­gen Ver­hal­tens aus, wenn er sich die mit der Geset­zes­än­de­rung ver­bun­de­nen und zuläs­si­gen Stich­tags­re­ge­lung zu Nut­ze macht.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. März 2021 – VIII ZR 305/​19

  1. OLG Mün­chen, Urteil vom 15.10.2019 – MK 1/​19 []