Automatische Verlängerung eines Makler-Alleinauftrags

Ein Immo­bi­li­en­mak­ler kann sich mit­tels sei­ner All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen grund­sätz­lich ein auf sechs Mona­te befris­te­ter Mak­ler­al­lein­auf­trag ertei­len las­sen, der sich auto­ma­tisch um jeweils drei wei­te­re Mona­te ver­län­gert, wenn er nicht inner­halb einer Frist von vier Wochen gekün­digt wird.

Dies ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof auf die Kla­ge einer Mak­le­rin gegen eine Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin, die ihre Eigen­tums­woh­nung ver­kau­fen woll­te und mit der Mak­le­rin eine als „Allein­ver­kaufs­auf­trag” bezeich­ne­te Ver­ein­ba­rung schloss. Nach dem von der Mak­le­rin vor­for­mu­lier­ten Ver­trags­do­ku­ment war der Auf­trag zunächst auf sechs Mona­te befris­tet und soll­te sich jeweils um wei­te­re drei Mona­te ver­län­gern, falls er nicht gekün­digt wird. In dem Allein­ver­kaufs­auf­trag wird um Beach­tung von „Infor­ma­tio­nen für den Ver­brau­cher” gebe­ten. Dabei han­delt es sich um drei von der Mak­le­rin eben­falls vor­for­mu­lier­te Anla­gen. In einer die­ser Anla­gen heißt es unter ande­rem: „Der Ver­trag ver­län­gert sich auto­ma­tisch, wenn er nicht von einer Par­tei unter Ein­hal­tung einer Frist von vier Wochen gekün­digt wird.” Nach dem Allein­ver­kaufs­auf­trag soll­te die Mak­le­rin von der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin beim Ver­kauf der Woh­nung eine Pro­vi­si­on erhal­ten und auch von dem Erwer­ber der Woh­nung eine Pro­vi­si­on for­dern dür­fen. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin kün­dig­te die Mak­ler­ver­ein­ba­rung mit der Mak­le­rin nicht und beauf­trag­te kurz vor Ablauf der Min­dest­ver­trags­lauf­zeit von sechs Mona­ten einen ande­ren Mak­ler. Die­ser wies der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin eine Käu­fe­rin nach, an die die Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin ihre Eigen­tums­woh­nung ver­kauf­te. Die­ser Mak­ler erhielt sowohl von der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin als auch von der Käu­fe­rin eine Pro­vi­si­on.

Die Mak­le­rin ver­lang­te dar­auf­hin von der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin Scha­dens­er­satz in Höhe der ihr ent­gan­ge­nen Pro­vi­sio­nen. Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Land­ge­richt Stutt­gart hat der Kla­ge statt­ge­ge­ben 1. Auf die Beru­fung der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin hat dage­gen das Ober­lan­des­ge­richt Stutt­gart die Kla­ge abge­wie­sen 2. Das Ober­lan­des­ge­richt hat ange­nom­men, die Mak­ler­ver­ein­ba­rung der Par­tei­en sei vor dem Ver­kauf der Eigen­tums­woh­nung aus­ge­lau­fen, weil sich ihre Lauf­zeit nicht auto­ma­tisch ver­län­gert habe. Die ent­spre­chen­de Klau­sel in der vor­for­mu­lier­ten Ver­ein­ba­rung sei unwirk­sam, weil sie den Auf­trag­ge­ber eines Mak­ler­al­lein­auf­trags im Sin­ne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unan­ge­mes­sen benach­tei­li­ge. Der Bun­des­ge­richts­hof hat das Beru­fungs­ur­teil nun im Ergeb­nis bestä­tigt und die Revi­si­on der Mak­le­rin zurück­ge­wie­sen. Der Begrün­dung des Ober­lan­des­ge­richts ist der Bun­des­ge­richts­hof dabei jedoch nicht gefolgt:

Ein Mak­ler­al­lein­auf­trag, mit dem sich der Mak­ler zum Tätig­wer­den ver­pflich­tet und durch den der Mak­ler­kun­de auf sein Recht ver­zich­tet, einen wei­te­ren Mak­ler mit der Suche nach geeig­ne­ten Ver­trags­part­nern zu beauf­tra­gen, kann grund­sätz­lich wirk­sam unter Ver­wen­dung von All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen geschlos­sen wer­den. Bei einem sol­chen Mak­ler­al­lein­auf­trag kann in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen auch eine an dem Zeit­be­darf für eine erfolg­ver­spre­chen­de Tätig­keit ori­en­tier­te Min­dest­lauf­zeit ver­ein­bart wer­den; für den einem Immo­bi­li­en­mak­ler erteil­ten Allein­auf­trag ist eine Bin­dungs­frist von sechs Mona­ten regel­mä­ßig ange­mes­sen. Auch eine in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen vor­ge­se­he­ne auto­ma­ti­sche Ver­län­ge­rung der zunächst auf sechs Mona­te ver­ein­bar­ten Ver­trags­lauf­zeit eines Mak­ler­al­lein­auf­trags um jeweils drei Mona­te bei unter­blie­be­ner Kün­di­gung ist grund­sätz­lich unbe­denk­lich und – ent­ge­gen der Ansicht des Beru­fungs­ge­richts – nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirk­sam. Schließ­lich wird ein Mak­ler­kun­de bei Ver­ein­ba­rung einer ers­ten Ver­trags­lauf­zeit von sechs Mona­ten und von auto­ma­ti­schen Ver­län­ge­run­gen um jeweils drei Mona­ten durch eine in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen vor­ge­se­he­ne vier­wö­chi­ge Frist zur Kün­di­gung des ein­fa­chen Mak­ler­al­lein­auf­trags nicht unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt.

Im Streit­fall ist die Rege­lung über die auto­ma­ti­sche Ver­län­ge­rung des Mak­ler­ver­trags bei unter­blie­be­ner Kün­di­gung aller­dings des­halb unwirk­sam, weil sich das Erfor­der­nis der Ein­hal­tung einer Kün­di­gungs­frist von vier Wochen ledig­lich aus einer der Anla­gen zum For­mu­lar­ver­trag ergibt. Aus dem Hin­weis im For­mu­lar­ver­trag, die Anla­gen zum Ver­trag mit „Infor­ma­tio­nen für Ver­brau­cher” sei­en zu „beach­ten”, ergibt sich ent­ge­gen § 305 Abs. 2 BGB nicht aus­drück­lich, dass die­se Anla­gen auch Rege­lun­gen zum Ver­trags­in­halt ent­hal­ten. Die Rege­lung zur Ein­hal­tung einer vier­wö­chi­gen Kün­di­gungs­frist ist daher nicht Bestand­teil des Ver­trags. Da die Ver­län­ge­rungs­klau­sel nach dem Wil­len der Mak­le­rin zusam­men mit der Rege­lung der Kün­di­gungs­frist gel­ten soll­te, ist die Ver­län­ge­rungs­klau­sel damit ins­ge­samt unwirk­sam.

Danach ist der mit der Kla­ge gel­tend gemach­te Scha­dens­er­satz­an­spruch unbe­grün­det. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin hat zwar gegen ihre ver­trag­li­chen Pflich­ten ver­sto­ßen, weil sie noch vor Ende der ver­ein­bar­ten sechs­mo­na­ti­gen Lauf­zeit des der Mak­le­rin erteil­ten Allein­auf­trags einen ande­ren Mak­ler beauf­tragt hat. Da sich die spä­te­re Käu­fe­rin nach Ablauf der Min­dest­lauf­zeit des von der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin mit der Mak­le­rin geschlos­se­nen Ver­trags auch bei der Mak­le­rin als Inter­es­sen­tin gemel­det hat­te, war fer­ner davon aus­zu­ge­hen, dass die Mak­le­rin sowohl von der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin als auch von der Käu­fe­rin eine Pro­vi­si­on erhal­ten hät­te, wenn sich der Mak­ler­al­lein­auf­trag ver­län­gert und die Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin kei­nen ande­ren Mak­ler beauf­tragt hät­te. Ein Anspruch der Mak­le­rin gegen die Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin aus §§ 252, 280 BGB auf Scha­dens­er­satz in Höhe der ihr ent­gan­ge­nen Pro­vi­si­on besteht aber nicht, weil sich der Ver­trag wegen der Unwirk­sam­keit der Ver­län­ge­rungs­klau­sel nicht ver­län­gert hat.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 28. Mai 2020 – – I ZR 40/​19

  1. LG Stutt­gart, Urteil vom 22.06.2018 – 30 O 19/​18 []
  2. OLG Stutt­gart, Urteil vom 06.02.2019 – 3 U 146/​18[]