Die im Mietvertrag vereinbarte Verwaltungskostenpauschale

Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt.

Gemäß § 556 Abs. 1, 2 BGB können die Parteien eines Wohnraummietvertrages vereinbaren, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskostenverordnung bezeichnete Betriebskosten trägt, entweder als Pauschale oder im Wege (angemessener) Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht (§ 556 Abs. 2, 3 BGB). Einer solchen Vereinbarung bedarf es, weil der Vermieter nach der Grundregel des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen hat. Die Miete ist von ihrer gesetzgeberischen Ausgestaltung her eine Inklusivmiete, so dass die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten grundsätzlich mit der vereinbarten Miete abgegolten werden1.

Hintergrund für die in der Praxis auch seit langem allgemein übliche gesonderte Umlage bestimmter Betriebskosten ist letztlich eine vereinfachte Anpassung bei Kostensteigerungen in diesem überschaubaren und klar definierten Bereich. Insoweit soll der Vermieter bei Kostensteigerungen nicht auf das wesentlich aufwendigere Verfahren einer Mieterhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmietenverfahren) verwiesen sein2. Vielmehr kann er im Fall einer Betriebskostenpauschale unter den Voraussetzungen des § 560 Abs. 1 BGB eine Anpassung im Wege einer Erklärung in Textform vornehmen, während bei Vorauszahlungen von Betriebskosten jeder Partei diese Anpassungsmöglichkeit nach einer Abrechnung eröffnet ist.

Zum Schutz des Mieters von Wohnraum sieht § 556 Abs. 4 BGB allerdings vor, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen des § 556 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 BGB abweichen, unwirksam sind. Dies gilt sowohl für Individualvereinbarungen, als auch für hier nach den rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts vorliegende Allgemeine Geschäftsbedingungen. Deshalb können in der Wohnraummiete nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Bewirtschaftungskosten als Nebenkosten (Betriebskosten) vereinbart werden, nicht aber (allgemeine) Verwaltungskosten, die nach der ausdrücklichen Regelung in § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung BetrKV) in der Wohnraummiete nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Dementsprechend führt bereits die Gesetzesbegründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) explizit aus, dass die umlagefähigen Betriebskosten abschließend aufgezählt sind und eine vertragliche Erweiterung, zum Beispiel auf Verwaltungskosten, nicht möglich ist3.

In der in einem WohnraumMietvertrag vereinbarten Verwaltungskostenpauschale ist eine gegen § 556 Abs. 1 BGB verstoßende und deshalb gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung zu sehen.

Dies ist auch nicht deshalb anders zu beurteilen, weil es sich bei der Verwaltungskostenpauschale um eine „zusätzliche Preishauptabrede über die Nettomiete“ handelte und die Vermieterin hier nur ihre Kalkulation dahingehend offengelegt habe, dass in der Nettooder Grundmiete Verwaltungskosten in Höhe von monatlich 34, 38 € enthalten seien.

Allerdings trifft es zu, dass es dem Vermieter freisteht, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten (Grund)Miete beziehungsweise (Netto)Miete vorzunehmen und dadurch einen aus Sicht des Mieters allerdings regelmäßig belanglosen Hinweis auf seine interne Kalkulation zu geben4. Dies gilt auch für Verwaltungskosten, die der Vermieter ebenso wie sonstige nicht gesondert umlegbare Kosten in die Grundmiete „einpreisen“ oder auch separat als weiteren Bestandteil der Grundmiete angeben kann, mit der Folge, dass der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bildet, die im Falle späterer Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen ist (§ 558 Abs. 1 BGB).

In einer formularmäßig vereinbarten „Verwaltungskostenpauschale“ kann jedoch eine bloße Offenlegung als Bestandteil der Nettomiete nicht gesehen werden.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen. Sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind, kommt die sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung5.

Letztlich bedarf es hier keiner vertieften Prüfung, welche Auslegungsmöglichkeiten ernsthaft in Betracht kommen. Denn zumindest nach der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung kann die hier vereinbarte Verwaltungskostenpauschale nicht als weiterer Mietbestandteil angesehen werden.

Zwar könnte der Umstand, dass in der Wohnraummiete Verwaltungskosten seit jeher nicht als Betriebskosten umgelegt werden können, dafür sprechen, dass mit der genannten Pauschale Verwaltungskosten nicht unter einem zur Unwirksamkeit der Vereinbarung führenden Verstoß gegen § 556 Abs. 4 BGB als Betriebskosten umgelegt werden sollten, sondern lediglich ein unveränderbarer Festbetrag als gesondert ausgewiesener Teil der Grundmiete gemeint war, der als solcher wie oben ausgeführt auch in der Wohnraummiete wirksam vereinbart werden kann.

Auf der anderen Seite zeigt schon die Bezeichnung als „Verwaltungskostenpauschale“ die Nähe zu den Betriebskosten, da der (Grund)Miete Bezeichnungen als „Pauschale“ oder als „Vorschuss“ fremd sind. Hinzu kommt, dass Verwaltungskosten ihrer Natur nach ebenfalls Betriebskosten sind und in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV definiert sind.

Dass die Verwaltungskosten in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den umlagefähigen Betriebskosten ausgenommen werden, dient lediglich dem Zweck, dass die Verwaltungskosten nicht als sonstige Kosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV dem Wohnraummieter auferlegt werden können, während in der Geschäftsraummiete die Umlage von Verwaltungskosten als Betriebskosten grundsätzlich zulässig und weit verbreitet ist6.

Die Berechnung der Mietkaution sprach in dem hier entschiedenen Fall ebenfalls gegen eine Einordung der Verwaltungskostenpauschale als Teil der Grundmiete. Die vorliegend im Mietvertrag festgelegte Kautionshöhe entspricht genau dem dreifachen Betrag der im Mietvertrag ausgewiesenen Nettokaltmiete. Zwar ist es einem Vermieter, worauf die Revision insoweit zutreffend verweist, nicht verwehrt, weniger als den Maximalbetrag von drei Monatsmieten (§ 551 Abs. 1 BGB) zu verlangen. Anhaltspunkte dafür, dass die Vermieterin vorliegend von dieser Möglichkeit Gebrauch machen wollte, fehlen jedoch und liegen angesichts der bei einer bloßen Teilforderung zu erwartenden, hier aber unterbliebenen Rundung eines Betrages auch eher fern.

Einer Zuordnung der Verwaltungskostenpauschale zur Grundmiete steht ferner entgegen, dass sich die Vermieterin im Mietvertrag eine Erhöhung von Betriebskostenpauschalen vorbehalten hat. Nach § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Vermieter insbesondere ohne die Einhaltung von Sperrfristen und der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) berechtigt, durch Erklärung in Textform die Betriebskosten zu erhöhen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Eine solche Vereinbarung enthält § 18 des Mietvertrages. Da es sich bei den Verwaltungskosten ihrer Natur nach ebenfalls um Betriebskosten handelt7, spricht dies aus Sicht eines verständigen und redlichen Mieters, jedenfalls nach kundenfeindlichster Auslegung, für eine in sich geschlossene Betriebskostenvereinbarung, mittels derer sich die Vermieterin auch die Erhöhungsmöglichkeit des § 560 Abs. 1 BGB eröffnet hat.

Soweit im vorliegenden Fall im Mietvertrag mit den Kosten für Garage und KfzStellplatz weitere Mietkosten aufgelistet sind, ergibt sich daraus nicht, jedenfalls nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit, dass auch die Verwaltungskostenpauschale Bestandteil der Grundmiete sein sollte. Denn bei dem Kostenanteil für Garage und Stellplatz handelt es sich um das Entgelt für eine neben der Wohnungsüberlassung zusätzlich eingeräumte Gebrauchsgewährung, das anders als die Verwaltungskostenpauschale eindeutig der Grundmiete zuzurechnen ist.

Ebenfalls nicht zu einer anderen Beurteilung führt für den Bundesgerichtshof der Umstand, dass die Verwaltungskosten weder im Mietvertrag noch in seiner Anlage im Rahmen der dort jeweils explizit genannten Betriebskosten aufgeführt sind. Zum einen sind die Verwaltungskosten gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den umlagefähigen Betriebskosten abgegrenzt, so dass ihre Nennung im Betriebskostenkatalog eines Formularmietvertrages nicht zu erwarten ist. Zum anderen sind beide zuletzt genannten Regelungen ausweislich ihres Wortlautes „insbesondere“; „u.a.“ nicht abschließend.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. Dezember 2018 – VIII ZR 254/17

  1. vgl. BGH, Urteil vom 02.05.2012 – XII ZR 88/10, NJW-RR 2012, 1034 Rn. 13; BT-Drs. 14/4553, S. 50; MünchKomm-BGB/Schmid/Zehelein, 7. Aufl., § 556 Rn. 5 []
  2. vgl. schon BT-Drs. VI/2421, S. 4; BT-Drs. 7/2011, S. 8 []
  3. vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 50 []
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 30.05.2017 – VIII ZR 31/17, NJW-RR 2017, 981 Rn. 7 []
  5. st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 20.01.2016 – VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17, 19; vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 14 []
  6. vgl. BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08, BGHZ 183, 299 Rn. 17 []
  7. vgl. BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08, aaO []

 

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