Die Nachbarbaustelle als Mietmangel

Nach Abschluss des Miet­ver­trags ein­tre­ten­de erhöh­te Geräuschund Schmut­zim­mis­sio­nen begrün­den, auch wenn sie von einer auf einem Nach­bar­grund­stück eines Drit­ten betrie­be­nen (hier: zur Errich­tung eines Neu­baus in einer Bau­lü­cke) her­rüh­ren, bei Feh­len anders­lau­ten­der en grund­sätz­lich kei­nen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Miet­min­de­rung berech­ti­gen­den Man­gel der Miet­woh­nung, wenn auch der Ver­mie­ter die Immis­sio­nen ohne eige­ne Abwehro­der Ent­schä­di­gungs­mög­lich­keit nach § 906 BGB hin­neh­men muss 1.

Eine anders­lau­ten­de der Miet­ver­trags­par­tei­en kann nicht mit der Argu­men­ta­ti­on bejaht wer­den, die Frei­heit der Woh­nung von nlärm wer­de regel­mä­ßig still­schwei­gend zum Gegen­stand einer ent­spre­chen­den der Miet­ver­trags­par­tei­en. Die bei einer Miet­sa­che für eine kon­klu­dent getrof­fe­ne erfor­der­li­che Eini­gung kommt nicht schon dadurch zustan­de, dass dem Ver­mie­ter eine bestimm­te Beschaf­fen­heits­vor­stel­lung des Mie­ters (hier: hin­sicht­lich eines Fort­be­stands der bei Abschluss des Miet­ver­trags vor­han­de­nen „Umwelt­be­din­gun­gen” der Woh­nung) bekannt ist. Erfor­der­lich ist viel­mehr, dass der Ver­mie­ter dar­auf in irgend­ei­ner Form zustim­mend reagiert 2.

Macht der Mie­ter einen zur Miet­min­de­rung berech­ti­gen­den Man­gel der Miet­woh­nung in Gestalt der vor­ge­nann­ten Geräuschund Schmut­zim­mis­sio­nen gel­tend, rich­tet sich die Dar­le­gungsund Beweis­last nicht nach den im Bereich des § 906 BGB bestehen­den Rege­lun­gen, son­dern nach den Grund­sät­zen des Wohn­raum­miet­rechts und ins­be­son­de­re nach der dort grund­sätz­lich gel­ten­den Ver­tei­lung der Dar­le­gungsund Beweis­last nach Ver­ant­wor­tungs­be­rei­chen 3. Dem­nach hat der Mie­ter dar­zu­le­gen und erfor­der­li­chen­falls zu bewei­sen, dass die von ihm ange­mie­te­te Woh­nung Immis­sio­nen der vor­be­zeich­ne­ten Art aus­ge­setzt ist, die die Gebrauchs­taug­lich­keit der Woh­nung unmit­tel­bar beein­träch­ti­gen, und dass es sich hier­bei um eine wesent­li­che Beein­träch­ti­gung im Sin­ne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB han­delt.

Von den auf die­ser Grund­la­ge zu tref­fen­den not­wen­di­gen Fest­stel­lun­gen darf der Tatrich­ter schon man­gels eines ent­spre­chen­den Erfah­rungs­sat­zes nicht mit der Begrün­dung abse­hen, dass Bau­maß­nah­men, die auf einer in der Nähe der Woh­nung gele­ge­nen (hier: zur Errich­tung eines Neu­baus in einer Bau­lü­cke) durch­ge­führt wer­den, typi­scher­wei­se mit Immis­sio­nen in Form von Lärm und Schmutz ein­her­gin­gen, die eine Miet­min­de­rung recht­fer­tig­ten. Viel­mehr ist die Fra­ge nach der Art und dem Umfang von Immis­sio­nen wegen deren Objekt­be­zo­gen­heit regel­mä­ßig anhand des kon­kre­ten Ein­zel­fal­les zu beant­wor­ten.

Beruft sich der Ver­mie­ter gegen­über dem Woh­nungs­mie­ter dar­auf, Ansprü­che nach § 906 BGB gegen den Ver­ur­sa­cher nicht zu haben, hat er die­je­ni­gen, dem Ver­hält­nis zwi­schen ihm und dem Ver­ur­sa­cher und damit dem Ver­ant­wor­tungs­be­reich des Ver­mie­ters ent­stam­men­den Tat­sa­chen, sei­en sie per­so­nen­oder grund­stücks­be­zo­gen, vor­zu­brin­gen und im Fal­le des Bestrei­tens zu bewei­sen, die in Anbe­tracht des bis dahin fest­ge­stell­ten Sach­ver­halts auch unter Beach­tung der im Ver­hält­nis zum Ver­ur­sa­cher gel­ten­den Beweis­last­ver­tei­lung dazu füh­ren, dass weder Abwehr­noch Ent­schä­di­gungs­an­sprü­che bestehen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 29. April 2020 – VIII ZR 31/​18

  1. Bestä­ti­gung und Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/​14, BGHZ 205, 177 Rn. 35, 39 ff. mwN[]
  2. Bestä­ti­gung der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs; vgl. BGH, Urtei­le vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/​14, aaO Rn.20 f.; vom 19.12.2012, – VIII ZR 152/​12, NJW 2013, 680 Rn. 10; vom 23.09.2009, – VIII ZR 300/​08, WuM 2009, 659 Rn. 14[]
  3. Anschluss an BGH, Urteil vom 01.03.2000 XII ZR 272/​97, NJW 2000, 2344 unter – II 2 a mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 18.05.1994 XII ZR 188/​92, BGHZ 126, 124, 127 ff.; BGH, Beschluss vom 25.01.2006 – VIII ZR 223/​04, NJW 2006, 1061 Rn. 3[]