Allein die Bezeichnung des Kaufgegenstands als „Wohnung“ beinhaltet nicht die Beschaffenheitsgarantie des Verkäufers für die baurechtliche Unbedenklichkeit des Kaufgegenstands. Vereinbaren die Parteien einen Haftungsausschluss, kann damit nicht die Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen einer fehlenden Baugenehmigung begehrt werden.
Mit dieser Begründung wies jetzt das Oberlandesgericht Frankfurt am Main die Berufung der Wohnungskäuferin gegen ein ihre Ansprüche zurückweisendes Urteil des Landgerichts Frankfurt a.M.1 zurück:
Die klagende Wohnungskäuferin kaufte von der Verkäufer für 330.000,00 € eine Wohnung im Frankfurter Nordend. Laut Kaufvertrag erwarb sie u.a. das Sondereigentum „an der Wohnung (es folgte die Adresse)“. Der Kauf erfolgte wie besichtigt. Die Parteien schlossen jegliche Sachmängelhaftung aus. Nachdem die Wohnungskäuferin erfahren hatte, dass keine Baugenehmigung vorliegt, hat sie u.a. die Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums verlangt.
Das Landgericht Frankfurt a.M. hatte die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung hatte auch vor dem Oberlandesgericht keinen Erfolg. Die Wohnungskäuferin könne den Kaufpreis unabhängig vom Sachmangel der fehlenden Baugenehmigung nicht zurückverlangen, da die Parteien zulässig einen Haftungsausschluss vereinbart hätten, bestätigte das OLG die angefochtene Entscheidung. Die Wohnungskäuferin habe damit freiwillig auf ihre Gewährleistungsrechte im Hinblick auf die gekaufte Wohnung verzichtet.
Der Haftungsausschluss greife hier auch wirksam ein. Insbesondere liege kein einem solchen Ausschluss entgegenstehendes arglistiges Verhalten des Verkäufers vor. Der Verkäufer habe vorgetragen, selbst 14 Jahre in der Wohnung gewohnt und von der fehlenden Baugenehmigung keine Kenntnis gehabt zu haben. Gegenteiliges habe die Wohnungskäuferin nicht beweisen können. Ihm könne mangels eigener Beteiligung am Bau/Umbau auch nicht vorgeworfen werden, dass sich ihm die fehlende Baugenehmigung hätte aufdrängen müssen.
Dem Haftungsausschluss stehe auch keine Beschaffenheitsgarantie des Verkäufers entgegen. Der Verkäufer habe keine vorbehaltlose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandsflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernehmen wollen. Insbesondere könne „in der Bezeichnung „Wohnung“ im Kaufvertrag (…) nach den (…) anzulegenden strengen Maßstäben keine Beschaffenheitsgarantie gesehen werden, sondern nur eine übliche Bezeichnung für den Kaufgegenstand“, führte das OLG weiter aus. Der Begriff bezeichne den rein tatsächlichen Zustand der Räumlichkeiten, seine tatsächliche Verwendung und vergangene Nutzung zu Wohnzwecken, vertiefte der Senat. Ein von der Wohnungskäuferin behaupteter weitreichender Haftungswille des Verkäufers könne dagegen nicht allein auf das Wort „Wohnung“ gestützt werden.
Oberlandesgericht Frankfurt am Main – Beschlüsse vom 19. Oktober 2023 – und vom 31. Oktober 2023 – 6 U 210/22
- LG Frankfurt a.M., Urteil vom 16.12.2022 – 2-13 O 150/22[↩]