Die Zahlungsklage des Vermieters aus einem fortgeschriebenen, tabellarischen Mietkonto

Eine Klage, mit der die Vermieterin Forderungen aus dem Mietvertrag geltend macht, die sie auf ein fortgeschriebenes (tabellarisches) Mietkonto stützt, in das sie Mietforderungen, Mahngebühren sowie Mietminderungen, Zahlungen und Gutschriften eingestellt hat, ist zulässig.

Insbesondere ist der Gegenstand des erhobenen Anspruchs hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO.

Dies entschied jetzt der Bundesgerichtshof in einem Fall, in dem die Vermieterin in dem vorgelegten Mietkontoauszug die gewährten Minderungsbeträge jeweils den betreffenden Monaten zugeordnet hatte, sich im Übrigen auf eine Verrechnung nach § 366 Abs. 2 BGB berufen und zusätzlich ausgeführt hatte, dass Mietzahlungen in den einzelnen streitgegenständlichen Monaten zunächst auf die geschuldeten Vorauszahlungen und im Übrigen auf die geschuldete Grundmiete verrechnet worden sind. Die Zusammensetzung der von ihr begehrten Miete (Nettomiete und Vorauszahlungen) hatte die Vermieterin gleichfalls mitgeteilt.

Dieser Vortrag der Vermieterin im Prozess war jedenfalls ausreichend, um den Klagegegenstand im vorliegenden Verfahren im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO hinreichend zu bestimmen. Mit der Wertung, die Vermieterin hätte konkret für jede einzelne Gutschrift beziehungsweise jede einzelne Zahlung der Beklagten erläutern müssen, mit welcher offenen (Teil-)Forderung (Grundmiete, Vorauszahlung) aus welchem Monat sie jeweils eine Verrechnung vorgenommen habe[1], werden die Anforderungen an die Darlegungen zum Klagegegenstand überspannt.

Ein Klageantrag ist grundsätzlich hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, wenn er den erhobenen Anspruch konkret bezeichnet, dadurch den Rahmen der gerichtlichen Entscheidungsbefugnis (§ 308 ZPO) absteckt, Inhalt und Umfang der materiellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung (§ 322 ZPO) erkennen lässt, das Risiko eines Unterliegens des Vermieters nicht durch vermeidbare Ungenauigkeiten auf den Beklagten abwälzt und schließlich eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren erwarten lässt[2]. Zur Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO kommt es insbesondere nicht darauf an, ob der maßgebliche Sachverhalt bereits vollständig beschrieben oder ob der Klageanspruch schlüssig und substantiiert dargelegt worden ist. Vielmehr ist es im Allgemeinen ausreichend, wenn der Anspruch als solcher identifizierbar ist[3]. 14 bb)) Diesen Anforderungen wird der Vortrag der Vermieterin im Streitfall jedenfalls gerecht. Denn von der Vermieterin kann aus Rechtsgründen nicht verlangt werden, dass sie die aus ihrer Sicht maßgebliche Verrechnungsreihenfolge nach § 366 Abs. 2 BGB für jede einzelne Position im Einzelnen selbst beschreibt[4]. Vielmehr kommt es maßgeblich darauf an, ob sich aus der Mietkontoaufstellung unter Heranziehung der ergänzenden Angaben der Vermieterin zur Höhe der Nettomiete und der Betriebskostenvorauszahlung sowie Heranziehung der Verrechnungsgrundsätze des § 366 Abs. 2 BGB, auf den sich die Vermieterin ausdrücklich berufen hat, eine Zuordnung von Gutschriften und Zahlungen auf die im Mietkonto aufgeführten Forderungen vornehmen lässt, was das Gericht im Rahmen der Prüfung der Sachurteilsvoraussetzungen von Amts wegen zu beachten hat[5]. Geht es um die Verrechnung von dem Mieter erteilten Gutschriften, kommt eine entsprechende Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB in Betracht[6]; ebenso, wenn erfolgte Zahlungen des Mieters oder ihm erteilte Gutschriften nicht ausreichen, um die jeweils geschuldete Bruttomiete zu tilgen oder es um die Verrechnung unzureichender Zahlungen des Mieters aus verschiedenen Zeiträumen geht[7].

Werden in einem Mietkonto neben der Grundmiete auch Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt, so bringt der Vermieter damit bei Fehlen weiterer Erklärungen zum Ausdruck, dass er diese Ansprüche (und nicht Nachforderungen aus Abrechnungen) zum Gegenstand seiner Klage macht[8]. So liegt der Fall auch hier, so dass es für die Zulässigkeit der Klage ohne Bedeutung ist, ob die Abrechnungsfrist für die aus dem Mietkonto ersichtlichen Nebenkostenvorauszahlungen bereits abgelaufen ist; dies ist vielmehr ein Gesichtspunkt, der erst auf der Ebene der Begründetheit von Bedeutung sein kann, wenn die gebotene Auslegung des Klageantrags ergeben würde, dass Nebenkostenvorauszahlungen für bereits abgelaufene Abrechnungsperioden noch Gegenstand der Klage sind; dies ist hier indes nicht der Fall, da die einzelnen im Mietkonto aufgeführten Zahlungen nach den Erklärungen der Vermieterin zunächst jeweils auf die Nebenkostenvorauszahlungen und danach auf die Nettomiete verrechnet worden sind und danach keine Vorauszahlungen mehr als Gegenstand der Klage verbleiben.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 194/17

  1. so LG Frankfurt am Main, Urteil vom 04.08.2017 – 2-11 S 55/17 []
  2. st. Rspr.; BGH, Urteile vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/17, WuM 2018, 373 Rn. 15 zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen, und – VIII ZR 84/17, WuM 2018, 278 Rn. 18; jeweils mwN []
  3. st. Rspr.; zuletzt BGH, Urteile vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/17, aaO Rn. 21, und – VIII ZR 84/17, aaO Rn. 24; jeweils mwN []
  4. vgl. BGH, Urteil vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/17, aaO Rn. 55 []
  5. BGH, Urteile vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/17, aaO Rn. 44, und – VIII ZR 84/17, aaO Rn. 49 []
  6. BGH, Urteile vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/17, aaO Rn. 46, und – VIII ZR 84/17, aaO Rn. 51 []
  7. BGH, Urteile vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/17, aaO Rn. 37 f., 47 ff., und – VIII ZR 84/17, aaO Rn. 43 f., 52 ff. []
  8. BGH, Urteile vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/17, aaO Rn. 24, und – VIII ZR 84/17, aaO Rn. 27 []

 

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