Fiktive Mängelbeseitigungskosten beim Wohnungskauf

Ein kauf­ver­trag­li­cher Anspruch auf Scha­dens­er­satz wegen Män­geln der erwor­be­nen Immo­bi­lie kann wei­ter­hin anhand der vor­aus­sicht­lich ent­ste­hen­den, aber bis­lang nicht auf­ge­wen­de­ten („fik­ti­ven”) Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten berech­net wer­den. Dies ent­schied jetzt der V. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs in Abgren­zung zur gegen­läu­fi­gen Werk­ver­trags-Recht­spre­chung des VII. Zivil­se­nats. Die Rechts­fol­gen bei Gebäu­de­män­geln sind also unter­schied­lich, je nach­dem, ob man ein Haus baut oder es kauft.

In dem jetzt ent­schie­de­nen Fall erwar­ben die Klä­ger vom dem bis­he­ri­gen Eigen­tü­mer im Jahr 2014 eine Eigen­tums­woh­nung zum Preis von 79.800 € unter Aus­schluss der Sach­män­gel­haf­tung. In dem Kauf­ver­trag heißt es: „Dem Ver­käu­fer ist bekannt, dass es in der Ver­gan­gen­heit an der Schlaf­zim­mer­wand Feuch­tig­keit gab. Soll­te es bis zum 31. Dezem­ber 2015 erneut zu einer Feuch­tig­keit im Schlaf­zim­mer kom­men, ver­pflich­tet sich der Ver­käu­fer, die­se auf sei­ne eige­nen Kos­ten zu behe­ben.” Nach Über­ga­be der Woh­nung trat Ende 2014 Feuch­tig­keit in dem Schlaf­zim­mer der Klä­ger auf, zu deren Besei­ti­gung die Klä­ger den Beklag­ten erfolg­los unter Frist­set­zung auf­for­der­ten. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ermäch­tig­ten die Klä­ger durch Beschluss auch inso­weit zur Behe­bung der Schä­den, als das Gemein­schafts­ei­gen­tum betrof­fen ist. Mit der Kla­ge ver­lan­gen die Klä­ger von dem Beklag­ten – soweit im Revi­si­ons­ver­fah­ren von Inter­es­se – die Zah­lung der vor­aus­sicht­li­chen Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten ohne Umsatz­steu­er in Höhe von 7.972,68 € sowie vor­ge­richt­li­che Anwalts­kos­ten; fer­ner soll fest­ge­stellt wer­den, dass der Beklag­te wei­te­re Schä­den erset­zen muss. 

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Land­ge­richt Kre­feld hat den Beklag­ten antrags­ge­mäß ver­ur­teilt1, das Ober­lan­des­ge­richt Düs­sel­dorf die Beru­fung des Beklag­ten zurück­ge­wie­sen2. Der Bun­des­ge­richts­hof hat dies nun bestä­tigt und auch die Revi­si­on des Beklag­ten zurückgewiesen:

Die von dem Beru­fungs­ge­richt vor­ge­nom­me­ne Bemes­sung des kauf­ver­trag­li­chen Scha­dens­er­sat­zes statt der Leis­tung gemäß § 437 Nr. 3, § 280, § 281 Abs. 1 BGB ent­spricht der gefes­tig­ten höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung. Danach kann der Käu­fer im Rah­men des klei­nen Scha­dens­er­sat­zes ent­we­der Aus­gleich des man­gel­be­ding­ten Min­der­werts oder Ersatz der vor­aus­sicht­lich erfor­der­li­chen Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten ver­lan­gen, wobei es uner­heb­lich ist, ob der Man­gel tat­säch­lich besei­tigt wird. Aller­dings hat der VII. Zivil­se­nat für den werk­ver­trag­li­chen Anspruch auf klei­nen Scha­dens­er­satz gemäß § 634 Nr. 4, § 280, § 281 Abs. 1 BGB sei­ne lang­jäh­ri­ge Recht­spre­chung, nach der die Scha­dens­be­mes­sung anhand der vor­aus­sicht­lich erfor­der­li­chen Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten zuläs­sig war, inzwi­schen auf­ge­ge­ben (Urteil vom 22. Febru­ar 2018 – VII ZR 46/​17, ver­öf­fent­licht auf der Home­page unter „Ent­schei­dun­gen”). Dies lässt sich auf die kauf­recht­li­che Sach­män­gel­haf­tung jedoch nicht über­tra­gen. Ins­be­son­de­re steht dem Käu­fer – anders als dem Bestel­ler im Werk­ver­trags­recht – kein Vor­schuss­an­spruch zu. Es wäre aber nicht ver­tret­bar, wenn der Käu­fer einer Sache die beab­sich­tig­te Män­gel­be­sei­ti­gung vor­fi­nan­zie­ren müss­te. Eine Aus­nah­me gilt nur im Hin­blick auf die Umsatz­steu­er, die – wie im Delikts- und Werk­ver­trags­recht – nur ersetzt wer­den muss, wenn und soweit sie tat­säch­lich ange­fal­len ist.

Eine Vor­la­ge an den Gro­ßen Senat für Zivil­sa­chen wegen Diver­genz (§ 132 Abs. 2 GVG) ist nach Ansicht des hier ent­schei­den­den V. Zivil­se­nats nicht mehr erfor­der­lich, nach­dem der VII. Zivil­se­nat auf Anfra­ge des V. Zivil­se­nats vom 13. März 20203 die Begrün­dung sei­ner Recht­spre­chungs­än­de­rung mit Beschluss vom 8. Okto­ber 20204 im Hin­blick auf die Ver­an­ke­rung im Werk- und Archi­tek­ten­ver­trags­recht ver­tieft und ergänzt hat. Ins­be­son­de­re ist klar­ge­stellt wor­den, dass ein zweck­ge­bun­de­ner und abzu­rech­nen­der Vor­fi­nan­zie­rungs­an­spruch nicht aus dem all­ge­mei­nen Scha­dens­er­satz­recht her­ge­lei­tet wer­den kann.

Eben­so wenig bedarf es einer Vor­la­ge an den Gro­ßen Senat für Zivil­sa­chen wegen grund­sätz­li­cher Bedeu­tung (§ 132 Abs. 4 GVG). Denn die von dem VII. Zivil­se­nat vor­ge­nom­me­ne Bemes­sung des klei­nen Scha­dens­er­sat­zes statt der Leis­tung ist ange­sichts der prä­zi­sier­ten und kla­rer kon­tu­rier­ten werk­ver­trag­li­chen Ver­an­ke­rung nicht auf ande­re Ver­trags­ty­pen des beson­de­ren Schuld­rechts über­trag­bar. Bei dem Erwerb gebrauch­ter Immo­bi­li­en sind die prak­ti­schen Unter­schie­de zwi­schen Kauf- und Werk­ver­trags­recht im Regel­fall gering. Denn bei Män­geln, mit denen der Immo­bi­li­en­käu­fer nicht oder jeden­falls deut­lich schlech­ter „leben” kann als mit der man­gel­frei­en Immo­bi­lie, hält der VII. Zivil­se­nat, wie er aus­drück­lich klar­ge­stellt hat, die Schät­zung des man­gel­be­ding­ten Min­der­werts anhand der Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten wei­ter­hin für zuläs­sig. Infol­ge­des­sen müs­sen in sol­chen Fäl­len – jeden­falls im Ergeb­nis – die noch nicht ange­fal­le­nen Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten unab­hän­gig von der Rechts­na­tur des Ver­trags ersetzt wer­den. Die Ein­ord­nung des Ver­trags in das Kauf- oder in das Werk­ver­trags­recht wirkt sich künf­tig vor­nehm­lich in den­je­ni­gen Fall­ge­stal­tun­gen aus, in denen die Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten den man­gel­be­ding­ten Min­der­wert erheb­lich über­schrei­ten. Gera­de in sol­chen Fall­kon­stel­la­tio­nen gibt es für eine unter­schied­li­che Behand­lung von Kauf- und Werk­ver­trä­gen jedoch trif­ti­ge Grün­de, die bereits der VII. Zivil­se­nat in sei­nem Beschluss vom 8. Okto­ber 20204 ein­ge­hend und zutref­fend auf­ge­zeigt hat. Der Käu­fer müss­te die Män­gel­be­sei­ti­gung vor­fi­nan­zie­ren, weil er – anders als der Bestel­ler – kei­nen Vor­schuss ver­lan­gen kann; das wäre unzu­mut­bar. Zudem wirkt das Kauf­recht einer unan­ge­mes­se­nen Über­kom­pen­sa­ti­on des Käu­fers durch die Begren­zung des Nach­er­fül­lungs­an­spruchs ent­ge­gen. Ist näm­lich die Nach­er­fül­lung nach den Vor­ga­ben des § 439 Abs. 4 Satz 2 BGB als unver­hält­nis­mä­ßig anzu­se­hen, kann der Käu­fer als Scha­dens­er­satz nur den man­gel­be­ding­ten Min­der­wert ver­lan­gen. Im Werk­ver­trags­recht gibt es für eine sol­che Begren­zung des Scha­dens­er­satz­an­spruchs kei­ne Entsprechung. 

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. März 2021 – V ZR 33/​19

  1. LG Kre­feld, Urteil vom 29.11.2017 – 2 O 143/​17 []
  2. OLG Düs­sel­dorf, Urteil vom 15.01.2019 – I‑24 U 202/​17[]
  3. BGH, Beschluss vom 13.03.2020 – V ZR 33/​19[]
  4. BGH, Beschluss vom 08.10.2020 – VII ARZ 1/​20[][]