Mieterhöhung bei Modernisierungen – und ihre Begründung

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat der Vermieter gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken[1].

Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erklärungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann[2].

Dabei sind allerdings an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann[3].

Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden[4]. Dementsprechend muss auch aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandhaltungskosten erspart wurden[2].

Dem wird jedoch ein Mieterhöhungsverlangen gercht, in dem der Vermieter unmissverständlich zum Ausdruck bringt, dass er die streitgegenständlichen Baumaßnahmen als reine Modernisierungsmaßnahmen ansehe und deshalb von einem Abzug für Instandhaltungsaufwendungen abgesehen habe[5]. Zwar war im vorliegenden Fall ein solcher Abzug nach den im Anschluss an das Sachverständigengutachten getroffenen Feststellungen zwingend vorzunehmen. Dies berührt indes ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB aF, mittels derer lediglich die Nachvollziehbarkeit der vom Vermieter berechneten Erhöhung gewährleistet werden soll.

An einer insoweit hinreichenden Erläuterung fehlt es im vorliegenden Fall schließlich auch nicht deshalb, weil der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung angab, mehrere Rechnungen, die nicht oder nur indirekt mit der Fassadendämmung zusammenhingen, bei der Berechnung des Erhöhungsbetrages nicht berücksichtigt zu haben. Denn die betreffenden Rechnungsbeträge hatte der Vermieter allesamt namentlich und betragsmäßig bezeichnet, so dass auch insoweit die erforderliche Nachvollziehbarkeit für die Mieter gewährleistet war.

Darüber hinaus hat es der Bundesgerichtshof auch als nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB aF ausreichende Erläuterung der durch die baulichen Maßnahmen bewirkten Energieeinsparung (§ 559 Abs. 1 BGB aF) angesehen, dass der Vermieter im Ankündigungsschreiben – auf das die Erhöhungserklärung ausdrücklich Bezug nahm – mitteilte, im Bereich der gesamten Hausaußenfläche auf die (bis dahin ungedämmte) Wand eine Thermoisolierung von 140 mm aufbringen zu wollen, um die Wärmedurchgangsverluste in einem erheblichen Umfang zu reduzieren, entsprechende Energiekosten einzusparen und den CO2-Ausstoß zu vermindern. Denn diese Angaben versetzten die Mieter in die Lage, den Grund der Mieterhöhung als plausibel nachzuvollziehen.

Der Bundesgerichtshof hat bereits in einer früheren Entscheidung darauf hingewiesen, dass dem Mieter eine Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung auch aufgrund der Erläuterung im Erhöhungsschreiben nicht selten nur unter Zuziehung sachkundiger Personen möglich sein wird. Bei Baumaßnahmen, für deren Beurteilung es – wie vorliegend – umfangreicher technischer Darlegungen bedürfte, ist es deshalb ausreichend, wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme so genau beschreibt, dass der Mieter allein anhand dessen, wenn auch unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person, beurteilen kann, ob die Baumaßnahme die Anforderungen des § 559 Abs. 1 BGB aF erfüllt[6]. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt[7]. Vor diesem Hintergrund ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Erläuterung des Vermieters, ein bis dahin ungedämmtes Mauerwerk mit einer 140 mm starken Thermoisolierung zu versehen, auch insoweit als den Anforderungen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB aF entsprechend angesehen hat.

In diesem Zusammenhang war der Vermieter auch nicht gehalten, außerdem noch den Wärmedurchgangskoeffizienten der Wände vor und nach Durchführung der Dämmmaßnahmen zu ermitteln und in der Erhöhungserklärung anzugeben. Etwas anderes folgt – entgegen der Auffassung der Revision – auch nicht aus dem BGH-Urteil vom 25.01.2006[8], welches sich mit dem Austausch bereits vorhandener Isolierglasfenster beschäftigte. In jenem Fall war der Mieter auf entsprechende Vergleichswerte zur Beschaffenheit sowohl der alten als auch der neuen Fenster angewiesen, um den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung behaupteten Energiespareffekt überhaupt auf Plausibilität überprüfen zu können[9]. Insoweit weist der Bundesgerichtshof aber darauf hin, dass im Unterschied dazu vorliegend keine Bauteile ausgetauscht wurden, sondern vielmehr die – vom Vermieter nach Art und Maß beschriebene – Wärmedämmung zum bestehenden (bis dahin nicht gedämmten) Mauerwerk schlicht hinzukam, so dass die Mieter auf der Grundlage der Erläuterungen des Vermieters – jedenfalls mit fachlicher Unterstützung – in der Lage waren, die zur Begründung der Mieterhöhung behaupteten Einsparungen von Energie nachzuvollziehen.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 12. Juni 2018 – VIII ZR 121/17

  1. BGH, Urteile vom 25.01.2006 – VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17.12 2014 – VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vgl. auch BGH, Urteil vom 07.01.2004 – VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter – II 1 a; BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 10.04.2002 – VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 [jeweils zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG] []
  2. BGH, Urteil vom 17.12 2014 – VIII ZR 88/13, aaO mwN [] []
  3. BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 10.04.2002 – VIII ARZ 3/01, aaO S. 281 f. [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; BGH, Urteile vom 25.01.2006 – VIII ZR 47/05, aaO; vom 17.12 2014 – VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN []
  4. BGH, Urteil vom 17.12 2014 – VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29 mwN; in diesem Sinne nunmehr auch ausdrücklich § 559 Abs. 2 BGB in der ab 1.05.2013 geltenden Fassung []
  5. vgl. hierzu bereits BGH, Urteil vom 17.12 2014 – VIII ZR 88/13, aaO Rn. 33 []
  6. BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 10.04.2002 – VIII ARZ 3/01, aaO S. 282 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG sowie unter Bezugnahme auf BR-Drs. 161/74, S.12] []
  7. vgl. BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 10.04.2002 – VIII ARZ 3/01, aaO; BGH, Urteile vom 12.03.2003 – VIII ZR 175/02, WuM 2004, 154 unter – II 2 a; vom 07.01.2004 – VIII ZR 156/03, aaO [jeweils zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25.01.2006 – VIII ZR 47/05, aaO []
  8. BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 47/05, aaO []
  9. vgl. BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 47/05, aaO Rn. 10 []

 

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