Mieterhöhungsverlangen mit Sachverständigengutachten

Miete

Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen1.

Nach dieser Maßgabe ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht schon deshalb aus formellen Gründen unwirksam mit der Folge, dass die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung als unzulässig abzuweisen wäre, weil der Sachverständige die betreffende Wohnung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht besichtigt hat.

Ungeachtet des Umstands, dass eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung, der kein in formeller Hinsicht wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgeht, bereits als unzulässig abzuweisen gewesen wäre, nicht aber – wie das Landgericht Bremen2 meint – als unbegründet3, hat das Landgericht Berlin zu Unrecht angenommen, das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erklärte Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin genüge den gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB zu stellenden formellen Anforderungen nicht:

Nach der vorgenannten Bestimmung kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug genommen werden. Rechtsfehlerhaft hat das Landgericht Bremen insoweit angenommen, das Mieterhöhungsverlangen sei namentlich bereits deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil dem zur Begründung in Bezug genommenen Gutachten nicht zu entnehmen sei, dass der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Besichtigung der Wohnung der Mieter (oder einer Wohnung gleichen Typs) durch die Sachverständige vorausgegangen sei.

Entgegen einer verbreiteten Ansicht, wonach der Sachverständige die konkrete – beziehungsweise im Fall eines Typengutachtens jedenfalls eine vergleichbare – Wohnung besichtigt haben müsse4, hängt die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, das auf ein Sachverständigengutachten gestützt ist, in formeller Hinsicht nicht von der Besichtigung der Mietsache durch den Sachverständigen ab.

Zwar wäre die Annahme eines solchen Erfordernisses noch kein Verstoß gegen das durch Art. 14 Abs. 1 GG verfassungsrechtlich geschützte Eigentumsrecht des Vermieters5. Das Landgericht Bremen hat jedoch verkannt, dass § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB bereits in einfachgesetzlicher Hinsicht keine Grundlage dafür bietet, die Wirksamkeit eines auf ein Sachverständigengutachten gestützten Mieterhöhungsverlangens in formeller Hinsicht von der Besichtigung der jeweiligen (oder einer vergleichbaren) Wohnung abhängig zu machen.

§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB verlangt „ein mit Gründen versehenes Gutachten“.

Das bedeutet sowohl nach dem Wortlaut als auch nach der Zweckbestimmung der Vorschrift, dass dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden müssen, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt6.

Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient hingegen nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen7.

Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Begründungspflicht damit grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen8.

Nach dieser Maßgabe bedarf es in formeller Hinsicht nicht notwendigerweise einer vorherigen Besichtigung der betreffenden Wohnung durch den Sachverständigen.

Wirksamkeitsvoraussetzung ist insoweit lediglich, dass die Angaben des Sachverständigen für den Mieter nachprüfbar sind9. Ob der Mieter aber in die Lage versetzt wird, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst zu überprüfen, hängt – wie die Revision zu Recht geltend macht – davon ab, welche Angaben das Gutachten zu der konkreten (beziehungsweise zu einer vergleichbaren) Wohnung enthält, nicht aber davon, auf welchem Weg – sei es durch eine vorherige Wohnungsbesichtigung oder in anderer Weise – der Sachverständige die tatsächlichen Grundlagen für diese Angaben gewonnen hat. Die Quellen der Sachkunde sind zwar für die Beurteilung der Qualität des Gutachtens bedeutsam, jedoch ist eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht schon deshalb (als unzulässig) abzuweisen, weil das zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens in Bezug genommene Gutachten die zugrunde gelegten Daten in anderer Weise als durch eine Wohnungsbesichtigung gewonnen hat.

Auch aus den vom vormaligen Bundesministerium der Justiz herausgegebenen (unverbindlichen) „Hinweise(n) für die Erstellung eines Sachverständigengutachtens zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 2 MHG“ ergibt sich nichts anderes. Zwar heißt es dort unter anderem: „Der Sachverständige soll die zu bewertende Wohnung grundsätzlich besichtigen. Andernfalls kann der Mieter den Eindruck gewinnen, dass der Sachverständige die besonderen Eigenheiten der Wohnung nicht genügend berücksichtigt hat […]“10. Dies bedeutet indes nicht, dass die vorherige Besichtigung der Vertragswohnung durch den Sachverständigen eine formalisierte Verfahrensvoraussetzung sein sollte, die im Fall der Nichtbeachtung zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führte, sondern eine – auch im Interesse des Vermieters liegende – Maßnahme darstellt, die geeignet ist, überflüssige Prozesse zu vermeiden, indem sie die Bereitschaft des Mieters zu einer außergerichtlichen Einigung fördert.

Der Bundesgerichtshof ist Bundesgerichtshof in seiner bisherigen Rechtsprechung nicht von einer grundsätzlichen Besichtigungspflicht ausgegangen. Den vorgenannten BGH, Urteilen vom 03.02.201611 war nach dem in der Revisionsinstanz zugrunde zu legenden Sachverhalt eine Besichtigung der jeweiligen Wohnung durch die Sachverständige vorausgegangen, so dass dieser Gesichtspunkt bei der Beurteilung der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens in formeller Hinsicht nicht entscheidungserheblich war.

Da eine unterbliebene Besichtigung der Wohnung somit nicht zur Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB aus formellen Gründen führt, kann auf sich beruhen, ob die Sachverständige W. die betreffende (oder eine vergleichbare) Wohnung zwar nicht aus Anlass des hier streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens, aber bereits früher besichtigt hat. Ebenso wenig kommt es darauf an, ob – was das Landgericht Bremen in Frage gestellt hat – das Anwesen eine der Wohnung der Mieter vergleichbare Wohnung aufweist, die Grundlage eines sogenannten Typengutachtens sein könnte.

Ebenfalls rechtsfehlerhaft hat das Landgericht Bremen angenommen, das Mieterhöhungsverlangen sei auch deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil das Gutachten der Sachverständigen W. nicht nur die Modernisierung der Badezimmer undifferenziert beziehungsweise ungenau beschreibe, sondern den „Gesamtzustand“ der Wohnung, insbesondere hinsichtlich der modernisierten Heizkörper und der über Putz verlegten Rohre unberücksichtigt lasse.

Überdies sei die Straße, an der die Mietsache liege, nicht – wie im Gutachten angegeben – als Nebenstraße, sondern als „größere“ Straße zu bewerten.

Etwaige Mängel des Gutachtens in dieser Hinsicht hätten nicht zur Folge, dass das Mieterhöhungsverlangen bereits – mangels der nach § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB erforderlichen Begründung – aus formellen Gründen unwirksam wäre.

Das Wohnungsdatenblatt, das Bestandteil des Gutachtens ist, beschreibt zunächst übergreifend die Ausstattung der Wohnungen des Anwesens. Die Ausstattung der Bäder ist dabei in zwei Kategorien beschrieben („Bad alt“, „Bad neu“) und – was das Landgericht Bremen übersehen hat – durch die Beschreibung zahlreicher Einzelheiten konkretisiert. In ihrem Gutachten hat die Sachverständige des Weiteren die Ein- bis Fünfzimmerwohnungen des Anwesens zunächst nach der Anzahl der Zimmer – unter jeweiliger Angabe der Art der Zimmer, der Wohnfläche sowie zum Vorhandensein eines Kellerraums – kategorisiert. Sodann hat die Sachverständige eine weitere Aufgliederung nach dem Modernisierungsgrad der Badezimmer vorgenommen (einerseits „Ursprung“, andererseits „modernisiert“). Ergänzend hat die Vermieterin in ihrem Mieterhöhungsschreiben mitgeteilt, in welche Kategorie die Wohnung der Mieter einzuordnen sei. Auf diese Weise sind für den Mieter nachvollziehbare und jedenfalls im Ansatz überprüfbare Aussagen über die ortsübliche Vergleichsmiete und die Einordnung der zu beurteilenden Wohnungen in das örtliche Preisgefüge getroffen worden.

Soweit das Landgericht Bremen unterbliebene Angaben zur Modernisierung von Heizkörpern und zu über Putz verlegten Rohren beanstandet, hat die Sachverständige ausgeführt, dass sie davon abgesehen habe, aus ihrer Sicht nicht mietwertrelevante Ausstattungsmerkmale in die Bewertung einzustellen. Sofern die vorgenannten Umstände für die ortsübliche Vergleichsmiete von Belang wären, begründete eine davon abweichende Bewertung durch die Sachverständige – ebenso wie die Frage, ob die Mietsache an einer Nebenstraße oder an einer „größeren“ Straße belegen ist – allenfalls einen inhaltlichen Fehler des Gutachtens, der nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens in formeller Hinsicht und nicht zur Unzulässigkeit der vom Vermieter erhobenen Zustimmungsklage führt, sondern im Rahmen der Begründetheit der Klage zu prüfen ist12.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. Juli 2018 – VIII ZR 136/17

  1. Fortführung von BGH, Urteil vom 03.02.2016 – VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 10[↩]
  2. LG Bremen, Urteil vom 18.05.2017 – 2 S 207/16[↩]
  3. vgl. BGH, Urteile vom 13.11.2013 – VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 9, 13; vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18; vom 19.07.2006 – VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 6; vom 12.05.2004 – VIII ZR 234/03, NZM 2004, 581 unter – II 4[↩]
  4. Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb.2018, § 558a Rn. 41; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Auflage, § 558a BGB Rn. 88; MünchKomm-BGB/Artz, 7. Auflage, § 558a Rn. 26; BeckOKG-BGB/Fleindl, Stand: 1.04.2018, § 558a BGB Rn. 61 f.[↩]
  5. BVerfG, WuM 1981, 31 f.[↩]
  6. st. Rspr. des Bundesgerichtshofs; siehe nur Urteile vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 03.02.2016 – VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 10, sowie – VIII ZR 66/15, ZMR 2016, 433 Rn. 9[↩]
  7. BGH, Urteile vom 03.02.2016 – VIII ZR 69/15, aaO Rn. 11, sowie – VIII ZR 66/15, aaO Rn. 10[↩]
  8. BGH, Urteile vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/09, aaO; vom 03.02.2016 – VIII ZR 69/15, aaO Rn. 10, sowie – VIII ZR 66/15, aaO Rn. 9; siehe auch BVerfG, WuM 1982, 146 f., 1986, 239; NJW 1987, 313 f. [zur Vorgängerregelung in § 2 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18.12 1974, BGBl. I S. 3604][↩]
  9. siehe bereits BT-Drs. 7/2011, S. 10 [zu § 2 Abs. 2 MHG][↩]
  10. WuM 1980, 189, 190[↩]
  11. BGH, a.a.O., jeweils 6 beziehungsweise Rn. 5; insoweit in NJW und ZMR nicht abgedruckt[↩]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/06, aaO mwN; siehe auch BGH, Beschluss vom 11.02.2014 – VIII ZR 220/13, NZM 2014, 349 Rn. 3[↩]

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