Mietkaution – und der Anspruch auf ihre Rückgabe

Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf¹.

Dem Mieter, der eine Mietsicherheit geleistet hat, steht (frühestens) nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters² ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit zu. Bei Verpfändung einer Sparbuchforderung wie im vorliegenden Fall ergibt sich der Anspruch des Mieters auf Freigabe der Sicherheit und Rückgabe des Sparbuchs sowohl aus §§ 1273, 1223 Abs. 1 BGB (dinglicher Anspruch) sowie aus der regelmäßig stillschweigend abgeschlossenen Sicherungsabrede. Dieser Anspruch wird allerdings erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis entfallen ist, mithin zu dem Zeitpunkt, in dem dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann³.

Eine Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs tritt daher nicht ein, solange dem Vermieter Betriebskostennachforderungen aus den Abrechnungen für die frühere Jahre als unverjährte Forderungen zustehen udn dieser wegen dieser Forderungen ihren Bestand vorausgesetzt- noch aus der Sicherheit befriedigen kann.

Allerdings geht es dabei nicht um ein Zurückbehaltungsrecht, das der Vermieter dem Freigabeanspruch des Mieters entgegenhalten könnte, sondern um die Frage, ob dieser Anspruch mangels durch das Pfandrecht gesicherter Forderungen zu diesem Zeitpunkt überhaupt erst entstanden und somit fällig geworden ist.

Besteht die Betriebskostennachforderung nur in Höhe eines Teils der Mietkaution, hängt die Frage, ob der Anspruch des Mieters auf Freigabe der verpfändeten Mietkaution überhaupt fällig geworden ist, davon ab, ob der Mieter diese Forderung im Laufe des Rechtsstreits bezahlt hat.

Bundesgerichtshof, Versä, umnisurteil vom 20. Juli 2016 – VIII ZR 263/14

1. Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile vom 24.03.1999 – XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 162, sowie vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 Rn. 9[↩]
2. BGH, Urteile vom 24.03.1999 – XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 162; vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 Rn. 9[↩]
3. BGH, Urteil vom 24.03.1999 – XII ZR 124/97, aaO[↩]