Veräußerung eines noch ungeteilten Gesamtgrundstücks – und das Vorkaufsrecht des Mieters

Ein Vor­kaufs­recht des Mie­ters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ana­log wird bei Ver­äu­ße­rung eines noch unge­teil­ten Gesamt­grund­stücks und beab­sich­tig­ter Real­tei­lung nur dann begrün­det, wenn der Ver­käu­fer als Vor­kaufs­ver­pflich­te­ter in dem mit dem Erwer­ber abge­schlos­se­nen Kauf­ver­trag die Ver­pflich­tung zur Auf­tei­lung über­nom­men hat. Ob dies der Fall ist, ist dem Kauf­ver­trag im Wege der Aus­le­gung zu ent­neh­men. Wei­ter setzt die Ent­ste­hung eines sol­chen Vor­kaufs­rechts vor­aus, dass die vom Vor­kaufs­recht erfass­te zukünf­ti­ge Ein­zel­flä­che in dem Kauf­ver­trag bereits hin­rei­chend bestimmt oder zumin­dest bestimm­bar ist 1.

§ 467 Satz 1 BGB sichert das Inter­es­se des Vor­kaufs­be­rech­tig­ten an der Aus­übung sei­nes Rechts beim Ver­kauf meh­re­rer Gegen­stän­de, die nur zum Teil dem Vor­kaufs­recht unter­lie­gen, und schränkt damit den in § 464 Abs. 2 BGB ent­hal­te­nen Grund­satz der Ver­trags­iden­ti­tät ein. Damit bestimmt das Vor­kaufs­recht und nicht der den Vor­kaufs­fall aus­lö­sen­de Kauf­ver­trag, wel­che Gegen­stän­de der Vor­kaufs­be­rech­tig­te in Aus­übung sei­nes Rechts erwer­ben kann 2.

§ 467 Satz 1 BGB ist auf den Fall des Ver­kaufs eines nur teil­wei­se mit einem Vor­kaufs­recht belas­te­ten Grund­stücks ent­spre­chend anzu­wen­den 3.

Der Vor­kaufs­ver­pflich­te­te kann jedoch gemäß § 467 Satz 2 BGB (ana­log) ver­lan­gen, dass der Vor­kauf auf alle Gegen­stän­de bezie­hungs­wei­se auf das gesam­te Grund­stück erstreckt wird, wenn nach Abtren­nung der vor­kaufs­be­las­te­ten Gegen­stän­de ledig­lich ein iso­liert nicht sinn­voll nutz­ba­rer Gegen­stand ver­blie­be, für den sich kein adäqua­ter Preis erzie­len lie­ße 4.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 27. April 2016 – VIII ZR 61/​15

  1. Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/​12, BGHZ 199, 136 Rn. 17, 22 ff.[]
  2. im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.06.2006 – V ZR 17/​06, BGHZ 168, 152 Rn. 21 ff.[]
  3. im Anschluss an BGH, Urteil vom 10.10.1969 – V ZR 155/​66, LM § 508 BGB aF Nr. 1[]
  4. Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 27.01.2012 – V ZR 272/​10, NJW 2012, 1354 Rn. 18[]