Wohnungsmodernisierung – und 2 Mieterhöhungen

Die Mög­lich­keit einer (wei­te­ren) Erhö­hung der Mie­te auf Grund­la­ge der umleg­ba­ren Moder­ni­sie­rungs­kos­ten nach § 559 BGB [aF] ist einem Ver­mie­ter, der im Anschluss an die Durch­füh­rung einer Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me die Mie­te zunächst auf Grund­la­ge der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te für den moder­ni­sier­ten Wohn­raum nach §§ 558 ff. BGB erhöht hat, nicht verwehrt.

Aller­dings ist in die­sem Fall der – nach­fol­gend gel­tend gemach­te – Moder­ni­sie­rungs­zu­schlag der Höhe nach begrenzt auf die Dif­fe­renz zwi­schen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB [aF] mög­li­chen Erhö­hungs­be­trag und dem Betrag, um den die Mie­te bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB her­auf­ge­setzt wur­de, so dass die bei­den Miet­erhö­hun­gen in der Sum­me den Betrag, den der Ver­mie­ter bei einer allein auf § 559 BGB [aF] gestütz­ten Miet­erhö­hung ver­lan­gen könn­te, nicht übersteigen.

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall strit­ten sich die Miet­par­tei­en einer in Ber­lin gele­ge­nen Woh­nung. Mit Schrei­ben vom 19.12.2008; und vom 03.02.2009 kün­dig­te die Ver­mie­te­rin der Mie­te­rin die Durch­füh­rung ver­schie­de­ner bau­li­cher Ver­än­de­run­gen in der Woh­nung an. Die­se wur­den im Jahr 2010 durch­ge­führt. Unter ande­rem wur­de die in der Woh­nung befind­li­che Toi­let­te zu einem Bad aus­ge­baut. Kurz nach Abschluss der Arbei­ten for­der­te die Ver­mie­te­rin die Mie­te­rin mit Schrei­ben vom 29.10.2010 unter Bezug­nah­me auf sechs mit einem Bad aus­ge­stat­te­te Ver­gleichs­woh­nun­gen auf, zwecks Anpas­sung an die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te (§ 558 BGB) einer Erhö­hung der monat­li­chen Net­to­kalt­mie­te von 186,61 € um 37,32 € auf ins­ge­samt 223,93 € ab dem 1.01.2011 zuzu­stim­men. Die Mie­te­rin erteil­te die Zustim­mung. Mit wei­te­rem Schrei­ben vom 30.08.2011 mach­te die Ver­mie­te­rin zusätz­lich eine Moder­ni­sie­rungs­miet­erhö­hung (§ 559 BGB) um 116,53 € monat­lich ab dem 1.05.2012 gel­tend. Auf den Wider­spruch der Mie­te­rin redu­zier­te die Ver­mie­te­rin den Moder­ni­sie­rungs­zu­schlag mit Schrei­ben vom 31.05.2012 um den bereits im Jahr 2010 ver­ein­bar­ten Miet­erhö­hungs­be­trag (37,32 €) auf 79, 21 €. Die­sen zuletzt ver­lang­ten Erhö­hungs­be­trag ent­rich­te­te die Mie­te­rin nach Mah­nung ledig­lich unter Vorbehalt.

Mit ihrer Kla­ge hat die Mie­te­rin die Rück­zah­lung der geleis­te­ten Moder­ni­sie­rungs­zu­schlä­ge für Mai 2012 bis ein­schließ­lich Juli 2014 in Höhe von ins­ge­samt 2.138,67 € (27 x 79,21 €) nebst Zin­sen sowie die Fest­stel­lung begehrt, den Moder­ni­sie­rungs­zu­schlag (von 79,21 € monat­lich) nicht zu schul­den. Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Mit­te hat der Zah­lungs­kla­ge statt­ge­ge­ben und die Fest­stel­lungs­kla­ge als unzu­läs­sig abge­wie­sen 1 . Dage­gen hat das Land­ge­richt Ber­lin das amts­ge­richt­li­che Urteil auf die Beru­fung der Mie­te­rin abge­än­dert und der Kla­ge unter Zurück­wei­sung der Beru­fung der Ver­mie­te­rin in vol­lem Umfang statt­ge­ge­ben 2 . Die Revi­si­on hat es nicht zuge­las­sen. Auf die gegen die­ses Urteil gerich­te­te Ver­fas­sungs­be­schwer­de der Ver­mie­te­rin hat das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt das Beru­fungs­ur­teil auf­ge­ho­ben und die Sache an eine ande­re Kam­mer des Land­ge­richts Ber­lin zurück­ver­wie­sen 3 . Das Land­ge­richt Ber­lin hat das erst­in­stanz­li­che Urteil sodann auf die Beru­fung der Ver­mie­te­rin abge­än­dert und die Kla­ge unter Zurück­wei­sung der Beru­fung der Mie­te­rin ins­ge­samt als unbe­grün­det abge­wie­sen 4 . Die hier­ge­gen gerich­te­te Revi­si­on der Mie­te­rin hat der Bun­des­ge­richts­hof zurückgewiesen:

Das Land­ge­richt Ber­lin hat einen – hier ein­zig in Betracht kom­men­den – Anspruch der Mie­te­rin aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rück­zah­lung der unter Vor­be­halt gezahl­ten Mie­ten für die Mona­te Mai 2012 bis ein­schließ­lich Juli 2014 in Höhe von ins­ge­samt 2.138,67 € (27 x 79,21 €) zu Recht ver­neint. Die Miet­zah­lun­gen der Mie­te­rin erfolg­ten mit Rechts­grund. Denn die Ver­mie­te­rin hat die monat­li­che Net­to­kalt­mie­te mit Schrei­ben vom 30.08.2011 wirk­sam gemäß §§ 559, 559b BGB (in der hier gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB anwend­ba­ren, bis zum 30.04.2013 gel­ten­den Fas­sung; im Fol­gen­den: aF) um 79,21 € ab dem 1.05.2012 erhöht. An die­ser Erhö­hung war die Ver­mie­te­rin – wie das Land­ge­richt Ber­lin zutref­fend ange­nom­men hat – nicht infol­ge der vor­an­ge­gan­ge­nen Erhö­hung der Mie­te gemäß §§ 558 ff. BGB gehin­dert. Zu Recht hat das Land­ge­richt Ber­lin aus den­sel­ben Grün­den auch einen Anspruch der Mie­te­rin auf Fest­stel­lung, dass sie der Ver­mie­te­rin eine um 79,21 € erhöh­te Mie­te nicht schul­de, verneint.

Nach § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Ver­mie­ter nach der Durch­füh­rung bestimm­ter Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men die jähr­li­che Mie­te um 11 Pro­zent der für die Woh­nung auf­ge­wen­de­ten Kos­ten erhö­hen. Gemäß § 559b Abs. 1, 2 BGB aF schul­det der Mie­ter die erhöh­te Mie­te mit Beginn des drit­ten Monats nach dem Zugang einer nach Maß­ga­be des Geset­zes erläu­ter­ten Miet­erhö­hungs­er­klä­rung in Text­form, wobei sich die Frist unter bestimm­ten Umstän­den um sechs Mona­te verlängert.

Danach hat die Ver­mie­te­rin auf­grund ihrer Erklä­rung vom 30.08.2011 gegen­über der Mie­te­rin Anspruch auf eine um 79,21 € erhöh­te Mie­te ab dem 1.05.2012.

An einer Miet­erhö­hung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF war die Ver­mie­te­rin nicht etwa des­halb von vorn­her­ein gehin­dert, weil sie – wie vom Land­ge­richt Ber­lin rechts­feh­ler­frei ange­nom­men – zuvor, unmit­tel­bar nach Abschluss der Moder­ni­sie­rungs­ar­bei­ten, bereits eine Erhö­hung der Mie­te gemäß §§ 558 ff. BGB auf Grund­la­ge der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te für den moder­ni­sier­ten Wohn­raum durch­ge­setzt hat. Die­ser Umstand führt – wovon das Land­ge­richt Ber­lin zutref­fend aus­ge­gan­gen ist – ledig­lich dazu, dass der (nach­fol­gend) gel­tend gemach­te Moder­ni­sie­rungs­zu­schlag der Höhe nach begrenzt ist auf die Dif­fe­renz zwi­schen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB [aF] mög­li­chen Erhö­hungs­be­trag und dem Betrag, um den die Mie­te bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB her­auf­ge­setzt wur­de, so dass die bei­den Miet­erhö­hun­gen in der Sum­me den Betrag, den der Ver­mie­ter bei einer allein auf § 559 BGB [aF] gestütz­ten Miet­erhö­hung ver­lan­gen könn­te, nicht übersteigen.

Nach dem Gesetz steht es dem Ver­mie­ter frei, im Anschluss an die Durch­füh­rung einer Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me die Mie­te nach §§ 558 ff. BGB zu erhö­hen, sich also die auf­grund des moder­ni­sier­ten Zustands gestie­ge­ne Ver­gleichs­mie­te zunut­ze zu machen, oder nach §§ 559 ff. BGB [aF] vor­zu­ge­hen, mit­hin die auf­ge­wen­de­ten Moder­ni­sie­rungs­kos­ten auf den Mie­ter umzu­le­gen. Wählt er den letz­te­ren Weg oder eini­gen sich die Miet­ver­trags­par­tei­en wegen durch­ge­führ­ter Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men auf eine – nach § 559 BGB [aF] auch ein­sei­tig durch­setz­ba­re – Miet­erhö­hung und bleibt die auf die­se Wei­se erhöh­te Mie­te hin­ter der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te für ent­spre­chend moder­ni­sier­ten Wohn­raum zurück, ist es dem Ver­mie­ter unbe­nom­men, anschlie­ßend die Zustim­mung des Mie­ters zu einer wei­te­ren Miet­erhö­hung gemäß § 558 Abs. 1 BGB zu ver­lan­gen 5 . Dass das Gesetz ein sol­ches Vor­ge­hen erlaubt, zeigt sich nicht zuletzt an den (inso­weit seit 1.01.2002 unver­än­der­ten) Rege­lun­gen des § 558 Abs. 1 Satz 3 und Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach Miet­erhö­hun­gen nach § 559 BGB sowohl bei der War­te- und der Jah­res­frist nach § 558 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB als auch bei der Berech­nung der Kap­pungs­gren­ze nach § 558 Abs. 3 BGB unbe­rück­sich­tigt bleiben.

Eine in der Instanz­recht­spre­chung und der miet­recht­li­chen Lite­ra­tur ver­brei­te­te Mei­nung ver­neint aller­dings die Zuläs­sig­keit eines Vor­ge­hens des Ver­mie­ters in umge­kehr­ter Rei­hen­fol­ge; danach soll dem Ver­mie­ter die Mög­lich­keit einer (wei­te­ren) Erhö­hung der Mie­te auf Grund­la­ge der umleg­ba­ren Moder­ni­sie­rungs­kos­ten (nach § 559 BGB [aF]) ver­sperrt sein, wenn er zuvor eine Erhö­hung der Mie­te nach § 558 BGB unter Her­an­zie­hung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te für den moder­ni­sier­ten Wohn­raum durch­ge­setzt hat 6 . Zur Begrün­dung wird ange­führt, es sei dem Ver­mie­ter ver­wehrt, den Umstand der Moder­ni­sie­rung dadurch mehr­fach zur Grund­la­ge einer Miet­erhö­hung zu machen, dass einer­seits der ver­bes­ser­te Woh­nungs­zu­stand für eine Erhö­hung gemäß § 558 BGB und ande­rer­seits die Kos­ten der Moder­ni­sie­rung für eine sol­che nach § 559 BGB [aF] her­an­ge­zo­gen wer­den 7 .

Die­se Auf­fas­sung über­sieht indes zum einen, dass auch bei einem – nach dem Gesetz aus den oben auf­ge­zeig­ten Grün­den ersicht­lich zuläs­si­gen schritt­wei­sen Vor­ge­hen des Ver­mie­ters in der Rei­hen­fol­ge, dass er zuerst (erfolg­reich) eine Erhö­hung nach §§ 559 ff. BGB [aF] erklärt und anschlie­ßend eine sol­che nach §§ 558 ff. BGB ver­langt, der Umstand der Moder­ni­sie­rung in die Begrün­dung des nach­fol­gen­den Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens (noch­mals) ein­be­zo­gen wird, obgleich er bereits Gegen­stand der zuvor durch­ge­setz­ten Miet­erhö­hung war.

Zum ande­ren lässt sie außer Acht, dass eine unge­recht­fer­tig­te mehr­fa­che Berück­sich­ti­gung der Moder­ni­sie­rung zu Las­ten des Mie­ters in dem Fall, dass der Ver­mie­ter nach einer – bereits auf der Grund­la­ge des moder­ni­sier­ten Woh­nungs­zu­stands – erfolg­ten Ver­gleichs­mie­ten­er­hö­hung (§ 558 BGB) zusätz­lich einen Moder­ni­sie­rungs­zu­schlag (§ 559 BGB [aF]) ver­langt, dann aus­ge­schlos­sen ist, wenn der – nach­fol­gend gel­tend gemach­te – Moder­ni­sie­rungs­zu­schlag der Höhe nach dadurch begrenzt wird, dass bei­de Miet­erhö­hun­gen zusam­men nicht den Betrag über­stei­gen dür­fen, den der Ver­mie­ter bei einer allein auf § 559 BGB [aF] gestütz­ten Miet­erhö­hung for­dern könn­te. Eine dar­über hin­aus­ge­hen­de Ein­schrän­kung der Rech­te des Ver­mie­ters, ins­be­son­de­re eine (voll­stän­di­ge) Ver­sa­gung der Mög­lich­keit zur Erhö­hung der Mie­te nach § 559 BGB [aF] für den Fall, dass der moder­ni­sier­te Zustand der Woh­nung bereits Grund­la­ge einer vor­an­ge­gan­ge­nen wirk­sa­men Erhö­hung nach § 558 BGB war, ist weder mit dem Sinn und Zweck der genann­ten Vor­schrif­ten über die Miet­erhö­hung zu ver­ein­ba­ren noch gebie­tet die Inter­es­sen­la­ge der Miet­ver­trags­par­tei­en eine solche.

§ 559 BGB [aF] ver­folgt – eben­so wie die frü­he­re ent­spre­chen­de Rege­lung in § 3 des Geset­zes zur Rege­lung der Miet­hö­he (MHG) – aus woh­nungs, wirt­schafts- und umwelt­po­li­ti­schen Grün­den den Zweck, die Moder­ni­sie­rung vor­han­de­nen alten Wohn­be­stands zu för­dern, indem dem Ver­mie­ter die Mög­lich­keit eröff­net wird, den Moder­ni­sie­rungs­auf­wand im Wege einer – von der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te unab­hän­gi­gen – Miet­erhö­hung auf den Mie­ter umzu­le­gen 8 . Die­ser gesetz­ge­be­ri­schen Ziel­set­zung wird eine Aus­le­gung der Miet­erhö­hungs­vor­schrif­ten nicht gerecht, die dem Ver­mie­ter die voll­stän­di­ge (wirt­schaft­li­che) Aus­schöp­fung der ihm gesetz­lich zuste­hen­den Rech­te zur Miet­erhö­hung erschwert, indem sie der erfolg­rei­chen Gel­tend­ma­chung einer auf Grund­la­ge des moder­ni­sier­ten Woh­nungs­zu­stands erfolg­ten Miet­erhö­hung nach § 558 BGB – ohne Ein­schrän­kun­gen – eine Sperr­wir­kung in Bezug auf eine (wei­te­re) Miet­erhö­hung nach § 559 BGB [aF] beimisst.

Ein ent­spre­chen­der gesetz­ge­be­ri­scher Wil­le lässt sich auch der Begrün­dung zum Ent­wurf des Geset­zes zur Rege­lung der Miet­hö­he (MHG) vom 18.12.1974 9 nicht ent­neh­men. Ins­be­son­de­re die dor­ti­ge For­mu­lie­rung, der Ver­mie­ter sol­le nach § 3 MHG (heu­te § 559 BGB) Moder­ni­sie­rungs­kos­ten „anstel­le einer Miet­erhö­hung bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te […] auch gel­tend machen kön­nen […], wenn dadurch der Miet­zins über die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te steigt” 10 , lässt nicht dar­auf schlie­ßen, dass der Gesetz­ge­ber zwei sich wech­sel­sei­tig gänz­lich aus­schlie­ßen­de Mög­lich­kei­ten zu einer moder­ni­sie­rungs­be­ding­ten Miet­erhö­hung schaf­fen woll­te. Einer sol­chen Deu­tung steht schon ent­ge­gen, dass das Gesetz auch damals bereits die Nicht­be­rück­sich­ti­gung einer Miet­erhö­hung nach § 3 MHG (heu­te § 559 BGB) bei der Berech­nung der War­te­frist für eine Miet­erhö­hung nach § 2 MHG (heu­te § 558 BGB) vor­ge­se­hen hat, der Gesetz­ge­ber mit­hin von der Zuläs­sig­keit einer schritt­wei­sen Miet­erhö­hung nach der Durch­füh­rung einer Moder­ni­sie­rung aus­ge­gan­gen sein muss. Die genann­te For­mu­lie­rung bringt dem­nach ledig­lich zum Aus­druck, dass dem Ver­mie­ter im Fall einer Moder­ni­sie­rung der Woh­nung wahl­wei­se eine zusätz­li­che – nicht an die Schran­ken der Ver­gleichs­mie­ten­er­hö­hung gebun­de­ne – Mög­lich­keit zur Miet­erhö­hung an die Hand gege­ben wer­den soll­te. Dane­ben lässt sie mit­tel­bar auf die gesetz­ge­be­ri­sche Wer­tung schlie­ßen, dass eine – aus wirt­schaft­li­cher Sicht – „dop­pel­te” Belas­tung des Mie­ters mit Miet­erhö­hun­gen wegen einer (ein­zi­gen) Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me unzu­läs­sig wäre.

Schüt­zens­wer­te Belan­ge des Mie­ters erfor­dern eine umfas­sen­de Sperr­wir­kung der erfolg­reich – auf der Grund­la­ge des moder­ni­sier­ten Woh­nungs­zu­stands – durch­ge­setz­ten Ver­gleichs­mie­ten­er­hö­hung gegen­über einer wei­te­ren Miet­erhö­hung nach § 559 BGB [aF] eben­falls nicht.

Vor einer unge­recht­fer­tig­ten „dop­pel­ten” Belas­tung mit Miet­erhö­hun­gen im Zusam­men­hang mit der Durch­füh­rung einer Moder­ni­sie­rung wird der Mie­ter in die­sen Fäl­len (aus­rei­chend) geschützt, wenn der nach­fol­gend vom Ver­mie­ter gel­tend gemach­te – nach § 559 BGB [aF] für sich betrach­tet zuläs­si­ge – Moder­ni­sie­rungs­zu­schlag um den bereits nach § 558 BGB unter Zugrun­de­le­gung des moder­ni­sier­ten Woh­nungs­zu­stands erziel­ten Erhö­hungs­be­trag gekürzt wird.

Die Auf­fas­sung, die (gesetz­lich vor­ge­schrie­be­ne) Begrün­dung für das Ver­lan­gen nach Miet­erhö­hung gemäß §§ 558 ff. BGB ent­fal­te, weil sie die Grund­la­ge für die Zustim­mung des Mie­ters bil­de, im Fall der Ertei­lung der Zustim­mung Bin­dungs­wir­kung dahin­ge­hend, dass sie den Ver­mie­ter an einer wei­te­ren Miet­erhö­hung nach § 559 BGB [aF] hin­de­re, fin­det im Gesetz kei­ne Stütze.

Die­se Ansicht ver­kennt, dass der Ver­mie­ter sich mit einer nach­fol­gen­den Erhö­hungs­er­klä­rung nach §§ 559, 559b BGB [aF] nicht etwa von sei­ner zuvor gege­be­nen Begrün­dung für die Miet­erhö­hung nach § 558 BGB los­sagt oder dazu in Wider­spruch setzt, son­dern ledig­lich zusätz­lich von sei­nem – der Höhe nach begrenz­ten – Recht, die Mie­te aus von der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te unab­hän­gi­gen Grün­den (ein­sei­tig) zu erhö­hen, Gebrauch macht.

Allein der Umstand, dass eine wirk­sa­me Miet­erhö­hung nach § 558 BGB – anders als eine sol­che nach § 559 BGB [aF] – die Zustim­mung des Mie­ters vor­aus­setzt, recht­fer­tigt es nicht, dem Ver­mie­ter eine schritt­wei­se Miet­erhö­hung in die­ser Rei­hen­fol­ge zu ver­weh­ren. Das wäre schon des­halb nicht inter­es­sen­ge­recht, weil ein sol­ches Vor­ge­hen des Ver­mie­ters durch Umstän­de ver­an­lasst sein kann, die ihm nicht anzu­las­ten sind, nament­lich dar­auf beru­hen kann, dass die not­wen­di­gen Vor­aus­set­zun­gen für die Erklä­rung einer Moder­ni­sie­rungs­miet­erhö­hung, ins­be­son­de­re die voll­stän­di­ge und nach Über­prü­fung für rich­tig befun­de­ne Abrech­nung der durch­ge­führ­ten Arbei­ten durch die betref­fen­den Bau­un­ter­neh­mer, anfangs – zeit­nah nach Abschluss der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men – noch nicht vor­lie­gen. Da der Mie­ter aber bereits ab Fer­tig­stel­lung der Bau­maß­nah­men von der bewirk­ten Moder­ni­sie­rung pro­fi­tiert, ent­spricht eine zeit­na­he Miet­erhö­hung den bei­der­sei­ti­gen Interessen.

Auch mit Blick auf das dem Mie­ter zuste­hen­de Son­der­kün­di­gungs­recht nach § 561 BGB ent­ste­hen die­sem durch die – noch in Unkennt­nis der (spä­te­ren) Miet­erhö­hung nach § 559 BGB [aF] – erteil­te Zustim­mung zu der (ers­ten) Miet­erhö­hung nach § 558 BGB kei­ne end­gül­ti­gen Nach­tei­le. Denn das Recht zur Son­der­kün­di­gung steht dem Mie­ter nach § 561 BGB im Zusam­men­hang mit der zwei­ten Miet­erhö­hung erneut zu.

Soweit eine unbil­li­ge Benach­tei­li­gung des Mie­ters dar­in gese­hen wird sieht, dass es in Fäl­len, in denen der Ver­mie­ter die gemäß §§ 558 ff. BGB bereits erziel­te Miet­erhö­hung im Rah­men sei­ner (nach­fol­gen­den) Miet­erhö­hungs­er­klä­rung nach §§ 559, 559b BGB [aF] nicht von sich aus in Abzug brin­ge, allein vom Ver­hal­ten des Mie­ters abhän­ge, ob es zu einer – mate­ri­ell-recht­lich gebo­te­nen Kor­rek­tur kom­me, und der Ver­mie­ter inso­fern „nach­ge­ra­de zu undif­fe­ren­zier­ter mehr­fa­cher Miet­erhö­hung wegen Moder­ni­sie­run­gen nach § 558 BGB und sodann nach § 559 BGB ermun­tert” wür­de, ver­liert sie aus dem Blick, dass es bei jedem Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen natur­ge­mäß Sache des Mie­ters ist, des­sen Berech­ti­gung zu über­prü­fen und gege­be­nen­falls Ein­wän­de dage­gen zu erheben.

Rechts­feh­ler­frei ist für den Bun­des­ge­richts­hof fer­ner die Annah­me des Land­ge­richs Ber­lin, dass die im Jahr 2010 zwi­schen den Par­tei­en nach §§ 558 ff. BGB getrof­fe­ne Miet­erhö­hungs­ver­ein­ba­rung (über einen Erhö­hungs­be­trag von 37,32 €) auch nicht etwa einen still­schwei­gen­den Erlass­ver­trag ent­hält, mit dem die Ver­mie­te­rin auf die spä­te­re Gel­tend­ma­chung eines Moder­ni­sie­rungs­zu­schlags nach § 559 BGB ver­zich­tet hätte.

Zutref­fend hat das Land­ge­richt Ber­lin schließ­lich die (wei­te­ren) tat­be­stand­li­chen Vor­aus­set­zun­gen der § 559 Abs. 1, § 559b Abs. 1 und 2 BGB aF für einen Anspruch der Ver­mie­te­rin auf den zuletzt (nur noch) gel­tend gemach­ten Moder­ni­sie­rungs­zu­schlag von 79,21 € monat­lich ab dem 1.05.2012 bejaht.

Dass die Erhö­hungs­er­klä­rung der Ver­mie­te­rin vom 30.08.2011 den for­mel­len Anfor­de­run­gen des § 559b Abs. 1 BGB aF genügt und die Mie­te­rin auf­grund die­ser Erklä­rung – soweit sie mate­ri­ell berech­tigt ist – gemäß § 559b Abs. 2 BGB aF ab dem 1.05.2012 die erhöh­te Mie­te schul­det, steht außer Streit. Unschäd­lich ist dabei ins­be­son­de­re, dass die Ver­mie­te­rin in die­ser Erklä­rung (noch) von einem Abzug des nach § 558 BGB bereits ab dem 1.01.2011 durch­ge­setz­ten Betrag (37,32 €) abge­se­hen und den gesam­ten allein nach § 559 BGB aF zuläs­si­gen Erhö­hungs­be­trag gel­tend gemacht hat. Denn die­ser Gesichts­punkt betrifft nicht die Fra­ge der Erfül­lung der for­mel­len Anfor­de­run­gen an die Miet­erhö­hungs­er­klä­rung nach § 559b Abs. 1 BGB, son­dern deren mate­ri­el­le Wirk­sam­keit 11 .

Nach den nicht ange­grif­fe­nen Fest­stel­lun­gen des Land­ge­richs Ber­lin recht­fer­ti­gen die ange­fal­le­nen Moder­ni­sie­rungs­kos­ten nach Maß­ga­be des § 559 Abs. 1 BGB aF – für sich betrach­tet – eine Erhö­hung der monat­li­chen Mie­te um 116,53 €. Unter Abzug der bereits zuvor gemäß §§ 558 ff. BGB erfolg­reich gel­tend gemach­ten Erhö­hung der monat­li­chen Net­to­kalt­mie­te um 37,32 € ergibt sich der von der Ver­mie­te­rin zuletzt noch gefor­der­te Erhö­hungs­be­trag von 79,21 €.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 16. Dezem­ber 2020 – VIII ZR 367/​18

  1. AG Mit­te, Urteil vom 10.03.2015 – 8 C 208/​14[ ]
  2. LG Ber­lin, WuM 2015, 551[ ]
  3. BVerfG, NZM 2018, 440[ ]
  4. LG Ber­lin, Urteil vom 13.11.2018 – 63 S 128/​18[ ]
  5. vgl. BGH, Urtei­le vom 24.09.2008 – VIII ZR 275/​07, NJW 2008, 3630 Rn. 15; vom 09.04.2008 – VIII ZR 287/​06, NJW 2008, 2031 Rn. 11 ff.; vom 18.07.2007 – VIII ZR 285/​06, NJW 2007, 3122 Rn. 11 ff.; Staudinger/​V. Emme­rich, BGB, Neubearb.2018, § 559 Rn. 7 f.; MünchKommBGB/​Artz, 8. Aufl., § 559 Rn. 9; Schmidt-Fut­te­rer/­Börs­t­ing­haus, Miet­recht, 14. Aufl., vor § 558 BGB Rn. 4 ff.[ ]
  6. vgl. OLG Hamm, NJW 1983, 289, 290; NJW-RR 1993, 399; Börs­t­ing­haus, NZM 1999, 881, 885 [jeweils zum MHG]; LG Ber­lin, Urteil vom 14.06.2011 – 63 S 454/​10 14; Ster­nel, Miet­recht aktu­ell, 4. Aufl., Rn. – IV 408; Fleindl, NZM 2016, 65, 72; Staudinger/​V. Emme­rich, aaO; BeckOGKBGB/​Schindler, Stand 1.07.2020 § 559 Rn. 23; Beck­OK-BGB/­Schül­ler, Stand 1.05.2020, § 559 Rn. 10; MünchKommBGB/​Artz, aaO; Schmidt-Fut­te­rer/­Börs­t­ing­haus, aaO Rn. 6; Erman/​Dickersbach, BGB, 15. Aufl., § 559 Rn. 5[ ]
  7. vgl. OLG Hamm, NJW 1983, aaO, „Ver­bot der kumu­la­ti­ven Miet­erhö­hung” [zum MHG]; Fleindl, aaO; Ster­nel, aaO; MünchKommBGB/​Artz, aaO; Schmidt-Fut­te­rer/­Börs­t­ing­haus, aaO Rn. 4[ ]
  8. BT-Drs.14/4553, S. 58 und 7/​2011, S. 11[ ]
  9. BGBl. I S. 3603[ ]
  10. BT-Drs. 7/​2011, S. 11[ ]
  11. vgl. BGH, Urtei­le vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/​19, WuM 2020, 493 Rn. 27; vom 17.12.2008 – VIII ZR 41/​08, – VIII ZR 84/​08, NJW 2009, 839 Rn. 3, 20 ff.[ ]