Die Möglichkeit einer (weiteren) Erhöhung der Miete auf Grundlage der umlegbaren Modernisierungskosten nach § 559 BGB [aF] ist einem Vermieter, der im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zunächst auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum nach §§ 558 ff. BGB erhöht hat, nicht verwehrt.
Allerdings ist in diesem Fall der – nachfolgend geltend gemachte – Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB [aF] möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB [aF] gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen.
In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall stritten sich die Mietparteien einer in Berlin gelegenen Wohnung. Mit Schreiben vom 19.12.2008; und vom 03.02.2009 kündigte die Vermieterin der Mieterin die Durchführung verschiedener baulicher Veränderungen in der Wohnung an. Diese wurden im Jahr 2010 durchgeführt. Unter anderem wurde die in der Wohnung befindliche Toilette zu einem Bad ausgebaut. Kurz nach Abschluss der Arbeiten forderte die Vermieterin die Mieterin mit Schreiben vom 29.10.2010 unter Bezugnahme auf sechs mit einem Bad ausgestattete Vergleichswohnungen auf, zwecks Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 186,61 € um 37,32 € auf insgesamt 223,93 € ab dem 1.01.2011 zuzustimmen. Die Mieterin erteilte die Zustimmung. Mit weiterem Schreiben vom 30.08.2011 machte die Vermieterin zusätzlich eine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) um 116,53 € monatlich ab dem 1.05.2012 geltend. Auf den Widerspruch der Mieterin reduzierte die Vermieterin den Modernisierungszuschlag mit Schreiben vom 31.05.2012 um den bereits im Jahr 2010 vereinbarten Mieterhöhungsbetrag (37,32 €) auf 79, 21 €. Diesen zuletzt verlangten Erhöhungsbetrag entrichtete die Mieterin nach Mahnung lediglich unter Vorbehalt.
Mit ihrer Klage hat die Mieterin die Rückzahlung der geleisteten Modernisierungszuschläge für Mai 2012 bis einschließlich Juli 2014 in Höhe von insgesamt 2.138,67 € (27 x 79,21 €) nebst Zinsen sowie die Feststellung begehrt, den Modernisierungszuschlag (von 79,21 € monatlich) nicht zu schulden. Das erstinstanzlich hiermit befasste Amtsgericht Mitte hat der Zahlungsklage stattgegeben und die Feststellungsklage als unzulässig abgewiesen1. Dagegen hat das Landgericht Berlin das amtsgerichtliche Urteil auf die Berufung der Mieterin abgeändert und der Klage unter Zurückweisung der Berufung der Vermieterin in vollem Umfang stattgegeben2. Die Revision hat es nicht zugelassen. Auf die gegen dieses Urteil gerichtete Verfassungsbeschwerde der Vermieterin hat das Bundesverfassungsgericht das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an eine andere Kammer des Landgerichts Berlin zurückverwiesen3. Das Landgericht Berlin hat das erstinstanzliche Urteil sodann auf die Berufung der Vermieterin abgeändert und die Klage unter Zurückweisung der Berufung der Mieterin insgesamt als unbegründet abgewiesen4. Die hiergegen gerichtete Revision der Mieterin hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen:
Das Landgericht Berlin hat einen – hier einzig in Betracht kommenden – Anspruch der Mieterin aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Mieten für die Monate Mai 2012 bis einschließlich Juli 2014 in Höhe von insgesamt 2.138,67 € (27 x 79,21 €) zu Recht verneint. Die Mietzahlungen der Mieterin erfolgten mit Rechtsgrund. Denn die Vermieterin hat die monatliche Nettokaltmiete mit Schreiben vom 30.08.2011 wirksam gemäß §§ 559, 559b BGB (in der hier gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB anwendbaren, bis zum 30.04.2013 geltenden Fassung; im Folgenden: aF) um 79,21 € ab dem 1.05.2012 erhöht. An dieser Erhöhung war die Vermieterin – wie das Landgericht Berlin zutreffend angenommen hat – nicht infolge der vorangegangenen Erhöhung der Miete gemäß §§ 558 ff. BGB gehindert. Zu Recht hat das Landgericht Berlin aus denselben Gründen auch einen Anspruch der Mieterin auf Feststellung, dass sie der Vermieterin eine um 79,21 € erhöhte Miete nicht schulde, verneint.
Nach § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Gemäß § 559b Abs. 1, 2 BGB aF schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang einer nach Maßgabe des Gesetzes erläuterten Mieterhöhungserklärung in Textform, wobei sich die Frist unter bestimmten Umständen um sechs Monate verlängert.
Danach hat die Vermieterin aufgrund ihrer Erklärung vom 30.08.2011 gegenüber der Mieterin Anspruch auf eine um 79,21 € erhöhte Miete ab dem 1.05.2012.
An einer Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF war die Vermieterin nicht etwa deshalb von vornherein gehindert, weil sie – wie vom Landgericht Berlin rechtsfehlerfrei angenommen – zuvor, unmittelbar nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten, bereits eine Erhöhung der Miete gemäß §§ 558 ff. BGB auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum durchgesetzt hat. Dieser Umstand führt – wovon das Landgericht Berlin zutreffend ausgegangen ist – lediglich dazu, dass der (nachfolgend) geltend gemachte Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt ist auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB [aF] möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB [aF] gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen.
Nach dem Gesetz steht es dem Vermieter frei, im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete nach §§ 558 ff. BGB zu erhöhen, sich also die aufgrund des modernisierten Zustands gestiegene Vergleichsmiete zunutze zu machen, oder nach §§ 559 ff. BGB [aF] vorzugehen, mithin die aufgewendeten Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen. Wählt er den letzteren Weg oder einigen sich die Mietvertragsparteien wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen auf eine – nach § 559 BGB [aF] auch einseitig durchsetzbare – Mieterhöhung und bleibt die auf diese Weise erhöhte Miete hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete für entsprechend modernisierten Wohnraum zurück, ist es dem Vermieter unbenommen, anschließend die Zustimmung des Mieters zu einer weiteren Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB zu verlangen5. Dass das Gesetz ein solches Vorgehen erlaubt, zeigt sich nicht zuletzt an den (insoweit seit 1.01.2002 unveränderten) Regelungen des § 558 Abs. 1 Satz 3 und Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach Mieterhöhungen nach § 559 BGB sowohl bei der Warte- und der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB als auch bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB unberücksichtigt bleiben.
Eine in der Instanzrechtsprechung und der mietrechtlichen Literatur verbreitete Meinung verneint allerdings die Zulässigkeit eines Vorgehens des Vermieters in umgekehrter Reihenfolge; danach soll dem Vermieter die Möglichkeit einer (weiteren) Erhöhung der Miete auf Grundlage der umlegbaren Modernisierungskosten (nach § 559 BGB [aF]) versperrt sein, wenn er zuvor eine Erhöhung der Miete nach § 558 BGB unter Heranziehung der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum durchgesetzt hat6. Zur Begründung wird angeführt, es sei dem Vermieter verwehrt, den Umstand der Modernisierung dadurch mehrfach zur Grundlage einer Mieterhöhung zu machen, dass einerseits der verbesserte Wohnungszustand für eine Erhöhung gemäß § 558 BGB und andererseits die Kosten der Modernisierung für eine solche nach § 559 BGB [aF] herangezogen werden7.
Diese Auffassung übersieht indes zum einen, dass auch bei einem – nach dem Gesetz aus den oben aufgezeigten Gründen ersichtlich zulässigen schrittweisen Vorgehen des Vermieters in der Reihenfolge, dass er zuerst (erfolgreich) eine Erhöhung nach §§ 559 ff. BGB [aF] erklärt und anschließend eine solche nach §§ 558 ff. BGB verlangt, der Umstand der Modernisierung in die Begründung des nachfolgenden Mieterhöhungsverlangens (nochmals) einbezogen wird, obgleich er bereits Gegenstand der zuvor durchgesetzten Mieterhöhung war.
Zum anderen lässt sie außer Acht, dass eine ungerechtfertigte mehrfache Berücksichtigung der Modernisierung zu Lasten des Mieters in dem Fall, dass der Vermieter nach einer – bereits auf der Grundlage des modernisierten Wohnungszustands – erfolgten Vergleichsmietenerhöhung (§ 558 BGB) zusätzlich einen Modernisierungszuschlag (§ 559 BGB [aF]) verlangt, dann ausgeschlossen ist, wenn der – nachfolgend geltend gemachte – Modernisierungszuschlag der Höhe nach dadurch begrenzt wird, dass beide Mieterhöhungen zusammen nicht den Betrag übersteigen dürfen, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB [aF] gestützten Mieterhöhung fordern könnte. Eine darüber hinausgehende Einschränkung der Rechte des Vermieters, insbesondere eine (vollständige) Versagung der Möglichkeit zur Erhöhung der Miete nach § 559 BGB [aF] für den Fall, dass der modernisierte Zustand der Wohnung bereits Grundlage einer vorangegangenen wirksamen Erhöhung nach § 558 BGB war, ist weder mit dem Sinn und Zweck der genannten Vorschriften über die Mieterhöhung zu vereinbaren noch gebietet die Interessenlage der Mietvertragsparteien eine solche.
§ 559 BGB [aF] verfolgt – ebenso wie die frühere entsprechende Regelung in § 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) – aus wohnungs, wirtschafts- und umweltpolitischen Gründen den Zweck, die Modernisierung vorhandenen alten Wohnbestands zu fördern, indem dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet wird, den Modernisierungsaufwand im Wege einer – von der ortsüblichen Vergleichsmiete unabhängigen – Mieterhöhung auf den Mieter umzulegen8. Dieser gesetzgeberischen Zielsetzung wird eine Auslegung der Mieterhöhungsvorschriften nicht gerecht, die dem Vermieter die vollständige (wirtschaftliche) Ausschöpfung der ihm gesetzlich zustehenden Rechte zur Mieterhöhung erschwert, indem sie der erfolgreichen Geltendmachung einer auf Grundlage des modernisierten Wohnungszustands erfolgten Mieterhöhung nach § 558 BGB – ohne Einschränkungen – eine Sperrwirkung in Bezug auf eine (weitere) Mieterhöhung nach § 559 BGB [aF] beimisst.
Ein entsprechender gesetzgeberischer Wille lässt sich auch der Begründung zum Entwurf des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18.12.19749 nicht entnehmen. Insbesondere die dortige Formulierung, der Vermieter solle nach § 3 MHG (heute § 559 BGB) Modernisierungskosten „anstelle einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete […] auch geltend machen können […], wenn dadurch der Mietzins über die ortsübliche Vergleichsmiete steigt”10, lässt nicht darauf schließen, dass der Gesetzgeber zwei sich wechselseitig gänzlich ausschließende Möglichkeiten zu einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung schaffen wollte. Einer solchen Deutung steht schon entgegen, dass das Gesetz auch damals bereits die Nichtberücksichtigung einer Mieterhöhung nach § 3 MHG (heute § 559 BGB) bei der Berechnung der Wartefrist für eine Mieterhöhung nach § 2 MHG (heute § 558 BGB) vorgesehen hat, der Gesetzgeber mithin von der Zulässigkeit einer schrittweisen Mieterhöhung nach der Durchführung einer Modernisierung ausgegangen sein muss. Die genannte Formulierung bringt demnach lediglich zum Ausdruck, dass dem Vermieter im Fall einer Modernisierung der Wohnung wahlweise eine zusätzliche – nicht an die Schranken der Vergleichsmietenerhöhung gebundene – Möglichkeit zur Mieterhöhung an die Hand gegeben werden sollte. Daneben lässt sie mittelbar auf die gesetzgeberische Wertung schließen, dass eine – aus wirtschaftlicher Sicht – „doppelte” Belastung des Mieters mit Mieterhöhungen wegen einer (einzigen) Modernisierungsmaßnahme unzulässig wäre.
Schützenswerte Belange des Mieters erfordern eine umfassende Sperrwirkung der erfolgreich – auf der Grundlage des modernisierten Wohnungszustands – durchgesetzten Vergleichsmietenerhöhung gegenüber einer weiteren Mieterhöhung nach § 559 BGB [aF] ebenfalls nicht.
Vor einer ungerechtfertigten „doppelten” Belastung mit Mieterhöhungen im Zusammenhang mit der Durchführung einer Modernisierung wird der Mieter in diesen Fällen (ausreichend) geschützt, wenn der nachfolgend vom Vermieter geltend gemachte – nach § 559 BGB [aF] für sich betrachtet zulässige – Modernisierungszuschlag um den bereits nach § 558 BGB unter Zugrundelegung des modernisierten Wohnungszustands erzielten Erhöhungsbetrag gekürzt wird.
Die Auffassung, die (gesetzlich vorgeschriebene) Begründung für das Verlangen nach Mieterhöhung gemäß §§ 558 ff. BGB entfalte, weil sie die Grundlage für die Zustimmung des Mieters bilde, im Fall der Erteilung der Zustimmung Bindungswirkung dahingehend, dass sie den Vermieter an einer weiteren Mieterhöhung nach § 559 BGB [aF] hindere, findet im Gesetz keine Stütze.
Diese Ansicht verkennt, dass der Vermieter sich mit einer nachfolgenden Erhöhungserklärung nach §§ 559, 559b BGB [aF] nicht etwa von seiner zuvor gegebenen Begründung für die Mieterhöhung nach § 558 BGB lossagt oder dazu in Widerspruch setzt, sondern lediglich zusätzlich von seinem – der Höhe nach begrenzten – Recht, die Miete aus von der ortsüblichen Vergleichsmiete unabhängigen Gründen (einseitig) zu erhöhen, Gebrauch macht.
Allein der Umstand, dass eine wirksame Mieterhöhung nach § 558 BGB – anders als eine solche nach § 559 BGB [aF] – die Zustimmung des Mieters voraussetzt, rechtfertigt es nicht, dem Vermieter eine schrittweise Mieterhöhung in dieser Reihenfolge zu verwehren. Das wäre schon deshalb nicht interessengerecht, weil ein solches Vorgehen des Vermieters durch Umstände veranlasst sein kann, die ihm nicht anzulasten sind, namentlich darauf beruhen kann, dass die notwendigen Voraussetzungen für die Erklärung einer Modernisierungsmieterhöhung, insbesondere die vollständige und nach Überprüfung für richtig befundene Abrechnung der durchgeführten Arbeiten durch die betreffenden Bauunternehmer, anfangs – zeitnah nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen – noch nicht vorliegen. Da der Mieter aber bereits ab Fertigstellung der Baumaßnahmen von der bewirkten Modernisierung profitiert, entspricht eine zeitnahe Mieterhöhung den beiderseitigen Interessen.
Auch mit Blick auf das dem Mieter zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB entstehen diesem durch die – noch in Unkenntnis der (späteren) Mieterhöhung nach § 559 BGB [aF] – erteilte Zustimmung zu der (ersten) Mieterhöhung nach § 558 BGB keine endgültigen Nachteile. Denn das Recht zur Sonderkündigung steht dem Mieter nach § 561 BGB im Zusammenhang mit der zweiten Mieterhöhung erneut zu.
Soweit eine unbillige Benachteiligung des Mieters darin gesehen wird sieht, dass es in Fällen, in denen der Vermieter die gemäß §§ 558 ff. BGB bereits erzielte Mieterhöhung im Rahmen seiner (nachfolgenden) Mieterhöhungserklärung nach §§ 559, 559b BGB [aF] nicht von sich aus in Abzug bringe, allein vom Verhalten des Mieters abhänge, ob es zu einer – materiell-rechtlich gebotenen Korrektur komme, und der Vermieter insofern „nachgerade zu undifferenzierter mehrfacher Mieterhöhung wegen Modernisierungen nach § 558 BGB und sodann nach § 559 BGB ermuntert” würde, verliert sie aus dem Blick, dass es bei jedem Mieterhöhungsverlangen naturgemäß Sache des Mieters ist, dessen Berechtigung zu überprüfen und gegebenenfalls Einwände dagegen zu erheben.
Rechtsfehlerfrei ist für den Bundesgerichtshof ferner die Annahme des Landgerichs Berlin, dass die im Jahr 2010 zwischen den Parteien nach §§ 558 ff. BGB getroffene Mieterhöhungsvereinbarung (über einen Erhöhungsbetrag von 37,32 €) auch nicht etwa einen stillschweigenden Erlassvertrag enthält, mit dem die Vermieterin auf die spätere Geltendmachung eines Modernisierungszuschlags nach § 559 BGB verzichtet hätte.
Zutreffend hat das Landgericht Berlin schließlich die (weiteren) tatbestandlichen Voraussetzungen der § 559 Abs. 1, § 559b Abs. 1 und 2 BGB aF für einen Anspruch der Vermieterin auf den zuletzt (nur noch) geltend gemachten Modernisierungszuschlag von 79,21 € monatlich ab dem 1.05.2012 bejaht.
Dass die Erhöhungserklärung der Vermieterin vom 30.08.2011 den formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB aF genügt und die Mieterin aufgrund dieser Erklärung – soweit sie materiell berechtigt ist – gemäß § 559b Abs. 2 BGB aF ab dem 1.05.2012 die erhöhte Miete schuldet, steht außer Streit. Unschädlich ist dabei insbesondere, dass die Vermieterin in dieser Erklärung (noch) von einem Abzug des nach § 558 BGB bereits ab dem 1.01.2011 durchgesetzten Betrag (37,32 €) abgesehen und den gesamten allein nach § 559 BGB aF zulässigen Erhöhungsbetrag geltend gemacht hat. Denn dieser Gesichtspunkt betrifft nicht die Frage der Erfüllung der formellen Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB, sondern deren materielle Wirksamkeit11.
Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Landgerichs Berlin rechtfertigen die angefallenen Modernisierungskosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 1 BGB aF – für sich betrachtet – eine Erhöhung der monatlichen Miete um 116,53 €. Unter Abzug der bereits zuvor gemäß §§ 558 ff. BGB erfolgreich geltend gemachten Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 37,32 € ergibt sich der von der Vermieterin zuletzt noch geforderte Erhöhungsbetrag von 79,21 €.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Dezember 2020 – VIII ZR 367/18
- AG Mitte, Urteil vom 10.03.2015 – 8 C 208/14[↩]
- LG Berlin, WuM 2015, 551[↩]
- BVerfG, NZM 2018, 440[↩]
- LG Berlin, Urteil vom 13.11.2018 – 63 S 128/18[↩]
- vgl. BGH, Urteile vom 24.09.2008 – VIII ZR 275/07, NJW 2008, 3630 Rn. 15; vom 09.04.2008 – VIII ZR 287/06, NJW 2008, 2031 Rn. 11 ff.; vom 18.07.2007 – VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122 Rn. 11 ff.; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb.2018, § 559 Rn. 7 f.; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., vor § 558 BGB Rn. 4 ff.[↩]
- vgl. OLG Hamm, NJW 1983, 289, 290; NJW-RR 1993, 399; Börstinghaus, NZM 1999, 881, 885 [jeweils zum MHG]; LG Berlin, Urteil vom 14.06.2011 – 63 S 454/10 14; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. – IV 408; Fleindl, NZM 2016, 65, 72; Staudinger/V. Emmerich, aaO; BeckOGKBGB/Schindler, Stand 1.07.2020 § 559 Rn. 23; BeckOK-BGB/Schüller, Stand 1.05.2020, § 559 Rn. 10; MünchKommBGB/Artz, aaO; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 6; Erman/Dickersbach, BGB, 15. Aufl., § 559 Rn. 5[↩]
- vgl. OLG Hamm, NJW 1983, aaO, „Verbot der kumulativen Mieterhöhung” [zum MHG]; Fleindl, aaO; Sternel, aaO; MünchKommBGB/Artz, aaO; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 4[↩]
- BT-Drs.14/4553, S. 58 und 7/2011, S. 11[↩]
- BGBl. I S. 3603[↩]
- BT-Drs. 7/2011, S. 11[↩]
- vgl. BGH, Urteile vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 27; vom 17.12.2008 – VIII ZR 41/08, – VIII ZR 84/08, NJW 2009, 839 Rn. 3, 20 ff.[↩]
