Wohnungszutritt wegen Instandsetzungsarbeiten – und die Folgen der Verweigerung

Ein Vermieter kann zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein, wenn sich der Mieter weigert, notwendige Instandsetzungsarbeiten an der Wohnung zu dulden und dem Vermieter bzw. den von ihm beauftragten Handwerkern hierzu Zutritt zu gewähren. Insoweit kann der Vermieter nicht auf eine vorrangige Duldungsklage gegen den Mieter verwiesen werden.

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall stellt die Vermieterin im Jahr 2010 am Dachstuhl des Gebäudes, in dem sich die an die Mieter vermietete Wohnung befindet, einen Befall mit Hausschwamm fest. Die Mieter zogen deshalb im November 2010 in ein Hotel, um der Vermieterin Notmaßnahmen zu ermöglichen. Nach Beendigung der Notmaßnahmen erhielten die Mieter die Wohnung von der Vermieterin zurück. Erneuten Zutritt zwecks Durchführung weiterer Maßnahmen zur Schwammbeseitigung gewährten sie der Vermieterin zunächst nicht. Unter dem 30.06.2011 kündigte die Vermieterin deshalb das Mietverhältnis fristlos. Nachdem das Amtsgericht am 1.08.2011 eine einstweilige Verfügung auf Zutritt zu der Wohnung erlassen und diese durch Urteil vom 29.09.2011 aufrechterhalten hatte, wurde der Vermieterin am 4.10.2011 der Wohnungszutritt gewährt. Mit Schriftsatz vom 21.11.2011 wiederholte die Vermieterin die fristlose Kündigung und stützte sie auch darauf, dass die Mieter im November 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätten.

Die Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg1 und dem Landgericht Berlin2 keinen Erfolg. Dabei hat das Landgericht Berlin darauf abgestellt, dass die Mieter die Einzelheiten der Duldungspflicht (§ 554 BGB aF) zunächst in einem Rechtsstreit klären lassen dürften, ohne befürchten zu müssen, allein deshalb die Wohnung zu verlieren. Der Vermieter müsse deshalb zunächst das Mittel der Duldungsklage wählen; etwas anderes gelte nur bei einem – hier nicht vorliegendem – querulatorischen Verhalten der Mieter. Die hiergegen gerichtete Revision des Vermieters hatte vor dem Bundesgerichtshof Erfolg:

Eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses (§ 543 Abs. 1 BGB) kommt nicht generell erst dann in Betracht, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten „querulatorische Züge“ zeigt. Eine derartige „schematische“ Betrachtung, auf die das Landgericht abgestellt hat, lässt außer Acht, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung sein können, so dass ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Durchführung derartiger Maßnahmen bestehen kann. Zudem steht die schematische Betrachtungsweise des Landgerichts nicht im Einklang mit der gesetzlichen Vorschrift zur fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB). Denn danach ist zu prüfen, ob für den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist.“

Es hätte deshalb festgestellt werden müssen, um welche Arbeiten es im Einzelnen ging, wie umfangreich und dringend sie waren, welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Mieter ergaben, welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für die Vermieterin hatte und welche Schäden und Unannehmlichkeiten der Vermieterin dadurch entstanden sind, dass die Mieter ihr den mit Schreiben vom 08.04.2011 zwecks Durchführung von Instandsetzungsarbeiten begehrten Zutritt erst rund ein halbes Jahr später unter dem Eindruck des die einstweilige Verfügung bestätigenden Urteils des Amtsgerichts vom 29.09.2011 gewährt haben.

Hinsichtlich der von den Mieter geltend gemachten Gegenrechte und einem darauf gestützten Zurückbehaltungsrecht kam es – entgegen der Auffassung des Landgerichts – nicht darauf an, ob das Vorbringen der Mieter „plausibel“ war, sondern darauf, ob die geltend gemachten Gegenrechte bestanden und die Mieter berechtigten, die Gewährung des Zutritt von der Erfüllung dieser (etwaigen) Ansprüche abhängig zu machen.

Die Sache ist daher vom Bundesgerichtshof zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen an eine andere Kammer des Landgerichts Berlin zurückverwiesen worden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 29. Januar 2015 – IX ZR 279/13

  1. AG Tempelhof-Kreuzberg – 12 C 192/11 und 20 C 440/11 []
  2. LG Berlin – Urteil vom 14.08.2013 – 65 S 327/12 []

 

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