Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel erstritten hat. Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels unzumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet; gleichermaßen kann die verweigerte Duldung eine derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist.
In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall stellte die Vermieterin im Jahr 2010 am Dachstuhl des Gebäudes, in dem sich die an die Mieterin vermietete Wohnung befindet, einen Befall mit Hausschwamm fest. Die Mieter zogen deshalb im November 2010 in ein Hotel, um der Vermieterin Notmaßnahmen zu ermöglichen. Nach Beendigung der Notmaßnahmen erhielten die Mieter die Wohnung von der Vermieterin zurück. Erneuten Zutritt zwecks Durchführung weiterer Maßnahmen zur Schwammbeseitigung gewährten sie der Vermieterin zunächst nicht. Unter dem 30. Juni 2011 kündigte die Vermieterin deshalb das Mietverhältnis fristlos. Nachdem das Amtsgericht am 1. August 2011 eine einstweilige Verfügung auf Zutritt zu der Wohnung erlassen und diese durch Urteil vom 29. September 2011 aufrechterhalten hatte, wurde der Vermieterin am 4. Oktober 2011 der Wohnungszutritt gewährt. Mit Schriftsatz vom 21. November 2011 wiederholte die Vermieterin die fristlose Kündigung und stützte sie auch darauf, dass die Mieter im November 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätten.
Die Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg1 und dem Landgericht Berlin ((LG Berlin, Urteil vom 14. August 2013 – 65 S 327/12) keinen Erfolg. Das Landgericht Berlin hat darauf abgestellt, dass die Mieter die Einzelheiten der Duldungspflicht (§ 554 BGB aF) zunächst in einem Rechtsstreit klären lassen dürften, ohne befürchten zu müssen, allein deshalb die Wohnung zu verlieren. Der Vermieter müsse deshalb zunächst das Mittel der Duldungsklage wählen; etwas anderes gelte nur bei einem – hier nicht vorliegendem – querulatorischen Verhalten der Mieter. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Vermieterin hatte nun Erfolg:
Der Bundesgerichtshof entschied, dass eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses (§ 543 Abs. 1 BGB) nicht generell erst dann in Betracht kommt, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten „querulatorische Züge“ zeigt. Eine derartige „schematische“ Betrachtung, auf die das Landgericht abgestellt hat, lässt außer Acht, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung sein können, so dass ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Durchführung derartiger Maßnahmen bestehen kann. Zudem steht die schematische Betrachtungsweise des Landgerichts nicht im Einklang mit der gesetzlichen Vorschrift zur fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB). Denn danach ist zu prüfen, ob für den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist.“
Es hätte deshalb festgestellt werden müssen, um welche Arbeiten es im Einzelnen ging, wie umfangreich und dringend sie waren, welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Mieter ergaben, welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für die Vermieterin hatte und welche Schäden und Unannehmlichkeiten der Vermieterin dadurch entstanden sind, dass die Mieter ihr den mit Schreiben vom 8. April 2011 zwecks Durchführung von Instandsetzungsarbeiten begehrten Zutritt erst rund ein halbes Jahr später unter dem Eindruck des die einstweilige Verfügung bestätigenden Urteils des Amtsgerichts vom 29. September 2011 gewährt haben.
Hinsichtlich der von den Mieter geltend gemachten Gegenrechte und einem darauf gestützten Zurückbehaltungsrecht kam es – entgegen der Auffassung des Landgerichts – nicht darauf an, ob das Vorbringen der Mieter „plausibel“ war, sondern darauf, ob die geltend gemachten Gegenrechte bestanden und die Mieter berechtigten, die Gewährung des Zutritt von der Erfüllung dieser (etwaigen) Ansprüche abhängig zu machen.
Die Sache ist daher zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen an eine andere Kammer des Landgerichts Berlin zurückverwiesen worden.
Bundesgerichtshof, Versä, umnisurteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13
- AG Tempelhof-Kreuzberg – 12 C 192/11 und 20 C 440/11[↩]