Die nicht verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung

Von einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung im Sinne von § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ist auch dann auszugehen, wenn zwar die Wohnung über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler, jedoch die verbundene zentrale Wärme- und Warmwasserversorgungsanlage nicht über den nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV vorgesehenen Wärmemengenzähler verfügt. 

 Gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV hat der Nutzer das Recht, soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen. Eine Abrechnung ist – wie der Bundesgerichtshof bereits in anderem Zusammenhang entschieden hat – dann nicht verbrauchsabhängig im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV, wenn sie – auch nur teilweise – nicht den einschlägigen Bestimmungen der HeizkostenV entspricht, was der Verordnungsgeber durch die Formulierung ʺentgegen den Vorschriften dieser Verordnungʺ zum Ausdruck gebracht hat1.  

An diesem Maßstab gemessen hat die Vermieterin über die Kosten für Wärme und Warmwasser in den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2016 und 2017 nicht verbrauchsabhängig abgerechnet und hat der Mieter daher das von ihm ausgeübte Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV.

Gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV sind Heizkosten in Objekten mit zentralen Heizungsanlagen oder mit Wärmelieferung (§ 1 Abs. 1 HeizkostenV) im Interesse eines sparsamen Umgangs mit Energie grundsätzlich nach dem konkreten Verbrauch der einzelnen Nutzer zu verteilen. Die Einzelheiten der Verteilung sind in §§ 7 bis 9 HeizkostenV geregelt2. Um eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung sicherzustellen, schreibt § 4 Abs. 1 HeizkostenV vor, dass der anteilige Verbrauch an Wärme und Warmwasser zu erfassen ist. 

Im hier entschiedenen Fall verfügte das Wohngebäude, in dem sich die vormals von dem Mieter und seiner Ehefrau gemietete Wohnung befindet, im zu beurteilenden Zeitraum über eine zentrale verbundene Anlage zur Versorgung der Wohnungen mit Wärme und mit Warmwasser mittels gewerblicher Lieferung von Fernwärme. Für derartige Anlagen sieht § 9 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV vor, dass die einheitlich für Wärme und Warmwasser entstandenen Kosten des Betriebs aufzuteilen sind und zwar gemäß § 9 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 HeizkostenV anhand der Anteile am Wärmeverbrauch. Zur Ermittlung der beiden Anteile am Wärmeverbrauch sieht § 9 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV vor, dass der Verbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage von dem gesamten Verbrauch der verbundenen Anlage abzuziehen ist. Zu diesem Zweck regelt § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV, dass die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge ab dem 31.12.2013 mit einem Wärmezähler zu messen ist. 

Das Wohngebäude, in dem sich die vormals von dem Mieter und seiner Ehefrau gemietete Wohnung befindet, verfügte im zu beurteilenden Zeitraum über eine zentrale verbundene Anlage zur Versorgung der Wohnungen mit Wärme und mit Warmwasser mittels gewerblicher Lieferung von Fernwärme. Für derartige Anlagen sieht § 9 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV vor, dass die einheitlich für Wärme und Warmwasser entstandenen Kosten des Betriebs aufzuteilen sind und zwar gemäß § 9 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 HeizkostenV anhand der Anteile am Wärmeverbrauch. Zur Ermittlung der beiden Anteile am Wärmeverbrauch sieht § 9 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV vor, dass der Verbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage von dem gesamten Verbrauch der verbundenen Anlage abzuziehen ist. Zu diesem Zweck regelt § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV, dass die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge ab dem 31.12.2013 mit einem Wärmezähler zu messen ist. 

Die Vermieterin durfte eine Trennung der Kosten für Wärme und Warmwasser auch nicht nach der in § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV aufgeführten Rechenformel vornehmen, weil die Voraussetzungen für eine Trennung der Kosten nach dieser Vorschrift ebenfalls nicht gegeben waren. Die genannte Bestimmung erlaubt in Ausnahmefällen eine rechnerische Ermittlung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallenden Wärmemenge in Abhängigkeit zu der durch die zentrale Anlage mit Warmwasser versorgten Fläche, wenn weder die Wärmemenge noch das Volumen des verbrauchten Wassers gemessen werden können. Der Vermieterin war im vorliegenden Fall jedoch ausweislich der von ihr erstellten Abrechnungen die Messung des Volumens des verbrauchten Wassers aufgrund der für die einzelnen Wohnungen installierten Warmwasserzähler möglich. 

Die im Hinblick auf § 9 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1, 4 HeizkostenV nicht ordnungsgemäße Abrechnung führt – entgegen der Auffassung des hier in der Vorinstanz tätigen Landgerichts Heidelberg3 – nach den dargestellten Grundsätzen dazu, dass dem Mieter im Hinblick auf die Kosten für Wärme und Warmwasser das Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV in Höhe von 15 % zusteht4

Die vom Landgericht Heidelberg zur Begründung seiner gegenteiligen Auffassung angeführten Gründe5 vermögen demgegenüber nicht zu überzeugen.  

Der Auffassung des Landgerichts Heidelberg steht bereits der Wortlaut der Vorschrift des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV entgegen. Denn nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut der Vorschrift hat der Nutzer ein Kürzungsrecht, soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser „entgegen den Vorschriften“ der HeizkostenV „nicht verbrauchsabhängig“ abgerechnet werden. Dies bedeutet, dass grundsätzlich anhand ordnungsgemäß erfasster Verbrauchswerte abzurechnen ist und von der Heizkostenverordnung vorgesehene Ersatzverfahren nur dann angewendet werden dürfen, wenn deren Voraussetzungen – anders als hier – tatsächlich vorliegen6.  

Von einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung in diesem Sinne ist – anders als das Landgericht Heidelberg meint – auch dann auszugehen, wenn zwar die Wohnung über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler verfügt, jedoch die verbundene zentrale Wärme- und Warmwasserversorgungsanlage nicht über den nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV vorgesehenen Wärmemengenzähler. Denn § 9 HeizkostenV stellt insoweit zusätzliche Anforderungen auf. Da die Regelung des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ihrem Wortlaut nach gerade keine Einschränkung dahin enthält, dass nur bestimmte Arten einer7 nicht verbrauchsabhängigen Erfassung von Heiz- oder Warmwasserkosten durch das Kürzungsrecht des Mieters erfasst sein sollen, ist von  ihrem Wortlaut auch eine gegen § 9 HeizkostenV verstoßende Ermittlung der Wärmeverbrauchsanteile umfasst. 

 Unabhängig davon sprechen auch der Sinn und Zweck der Vorschrift des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV – anders als das Landgericht Heidelberg meint – gegen eine Beschränkung des Kürzungsrechts in Fällen wie dem vorliegenden. 

 Nach dem Willen des Verordnungsgebers dient das Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV der Durchsetzung des Übergangs zur verbrauchsabhängigen Kostenabrechnung mittels Nachrüstung von Verbrauchserfassungsgeräten8. Der Verordnungsgeber hat – obwohl dies zwischenzeitlich beabsichtigt war9 – darauf verzichtet, das Kürzungsrecht des Nutzers im Hinblick auf andere Sanktionsmöglichkeiten entfallen zu lassen. 

Der Erreichung des beschriebenen Ziels dient es, ein Kürzungsrecht dann zu bejahen, wenn die Nachrüstung von Verbrauchserfassungsgeräten – wie vorliegend – unterblieben ist, obwohl die Heizkostenverordnung deren Verwendung ausdrücklich vorschreibt, und wenn – wie hier – die Voraussetzungen eines nur unter engen Voraussetzungen eröffneten Ersatzverfahrens nicht gegeben sind. Der Verordnungsgeber hat sich nicht darauf beschränkt, eine verbrauchsabhängige Verteilung der Kosten einer zentralen Heizungsanlage (§§ 6, 7 HeizkostenV) beziehungsweise einer zentralen Warmwasserversorgungsanlage (§§ 6, 8 HeizkostenV) zu verlangen. Vielmehr hat er in § 9 HeizkostenV für verbundene zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen (zusätzlich) eine verbrauchsabhängige Erfassung vorgesehen und lässt hierzu nur in Ausnahmefällen Abweichungen zu10. Für den Verordnungsgeber war entscheidend, dass sich angesichts der Verschärfungen der Anforderungen an die bauliche Hülle (Wärmedämmung) bei gleichbleibendem Wasserverbrauch der Anteil des Energieverbrauchs für die Warmwasserbereitung am Gesamtenergieverbrauch erhöht hat und wegen „der großen möglichen Unterschiede im Nutzungsgrad“ im Regelfall eine Messung der Wärmemenge durch einen Wärmezähler geboten ist11

Vor diesem Hintergrund misst die gegenteilige Auffassung des Landgerichts Heidelberg, nach der die Vorschrift des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV für die unzureichende Abgrenzung der auf die Heizung und auf die Warmwasserbereitung entfallenden Wärmeanteile einer zentralen verbundenen Anlage nicht passe, weil der dort unterstellte Schaden in Höhe von 15 % des auf den Nutzer entfallenden Kostenanteils mit einer unzutreffenden Anwendung des § 9 HeizkostenV nicht ʺin Zusammenhang steheʺ, dem Regelungszweck des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV nicht den ihm zukommenden Gehalt bei.  

Aus der vom Verordnungsgeber vorgesehenen pauschalen Berechnung folgt in erster Linie eine vereinfachte Durchsetzbarkeit des im Falle einer nicht den Vorschriften der Verordnung entsprechenden verbrauchsunabhängigen Ermittlung von Heiz- und Warmwasserkosten dem Nutzer zustehenden Kürzungsanspruchs. Damit ist der Anspruch aus § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV einerseits geeignet, den Mieter wegen Nichtbeachtung der Heizkostenverordnung und damit einhergehender Ungenauigkeiten in der Abrechnung zu entschädigen12, führt andererseits aber auch dazu, den Verpflichteten (§ 4 Abs. 1, 2, § 1 Abs. 2 HeizkostenV) zur Nachrüstung von Messgeräten anzuhalten und deren Unterlassen wirkungsvoll zu sanktionieren13.  

Dafür, dass dieser Anspruch in den Fällen einer nicht den Anforderungen des § 9 HeizkostenV entsprechenden Ermittlung der Heiz- und Warmwasserkosten nicht eingreifen sollte, lassen sich der Verordnungsbegründung keine tragfähigen Anhaltspunkte entnehmen. Vielmehr hat der Verordnungsgeber die Überarbeitung in § 9 HeizkostenV nicht zum Anlass genommen, die bereits existierende Regelung des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV einzuschränken. 

Der Sache nach handelt es sich bei dem Recht des Nutzers nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV um einen pauschalierten Schadensersatzanspruch wegen Nichtbeachtung sich aus der Heizkostenverordnung ergebender und als mietvertragliche Nebenpflichten einzuordnender Vermieterpflichten14. Die Möglichkeit zur pauschalen Schadensberechnung ist dabei – vom Verordnungsgeber hingenommen – zwangsläufig mit der Gefahr einer unzutreffenden, insbesondere zu hohen Bemessung des Schadens verbunden. Dieses Risiko kann aber durch eine der Heizkostenverordnung entsprechende Abrechnung ohne weiteres vermieden werden, durch die der Vermieter den Strafabzug abwenden kann15

Der aufgezeigten Risikoverteilung wird es nicht gerecht, wenn man – wie das Landgericht Heidelberg – eine Abrechnung auch dann als verbrauchsabhängig im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV mit der Folge des Entfallens des dort vorgesehenen pauschalierten Kürzungsrechts ansieht, wenn sie auf einem in § 9 Abs. 2 HeizkostenV geregelten rechnerischen Ersatzverfahren beruht, dessen Voraussetzungen aber gerade nicht gegeben sind. 

Davon abgesehen soll nach dem Willen des Verordnungsgebers der Rückgriff auf die in § 9 Abs. 2 HeizkostenV geregelten Ersatzverfahren nur in den in der Verordnung geregelten engen Grenzen möglich sein16. Diesem Regel-Ausnahme-Verhältnis hat das Landgericht Heidelberg ebenfalls nicht hinreichend Rechnung getragen, indem es Verstöße gegen die beschränkte Möglichkeit zum Rückgriff auf die in § 9 Abs. 2 HeizkostenV geregelten Ersatzverfahren vom Anwendungsbereich der Sanktionsmöglichkeit des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ausgenommen hat. 

Bundesgerichtshof, Versä, umnisurteil vom 12. Januar 2022 – VIII ZR 151/20

  1. vgl. BGH, Urteil vom 16.11.2005 – VIII ZR 373/04, NJW-RR 2006, 232 Rn. 21[]
  2. vgl. auch BGH, Urteile vom 16.11.2005 – VIII ZR 373/04, NJW-RR 2006, 232 Rn. 11; vom 27.10.2021 – VIII ZR 264/19 16[]
  3. LG Heidelberg, Urteil vom 28.05.2020 – 5 S 42/19, WuM 2020, 420; ebenso LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 – 65 S 29/18 7 ff.; LG Berlin [67. Zivilkammer], WuM 2017, 463 f.; MünchKomm-BGB/Zehelein, 8. Aufl., § 12 HeizkostenV Rn. 1; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., K Rn. 150; wohl auch BeckOGK/Drager, HeizkostenV, Stand: 1.07.2021, § 12 Rn. 8[]
  4. vgl. auch LG Potsdam, WuM 2018, 90; LG Berlin, Urteil vom 16.01.2018 – 63 S 91/17 25 ff.; LG Halle, WuM 2019, 318 f.; LG Frankfurt aM, Urteil vom 28.10.2019 – 2/11 S 38/19 26 ff.; AG Osnabrück, WuM 2021, 591; BeckOK-Mietrecht/Pfeifer, Stand: 1.11.2021, § 12 HeizkostenV Rn. 11c; Wall, Betriebs- und Heizkosten-Kommentar, 5. Aufl., § 9 HeizkostenV Rn. 6329; Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 15. Aufl., § 9 HeizkostenV Rn. 13; Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 12 HeizkostenV Rn. 24; im Grundsatz ebenso LG Itzehoe, ZMR 2019, 499, 500; Schmid/Harz/Ormanschick, Mietrecht, 6. Aufl., § 12 HeizkostenV Rn. 13[]
  5. LG Heidelberg, Urteil vom 28.05.2020 – 5 S 42/19, WuM 2020, 420[]
  6. vgl. auch BGH, Urteil vom 16.11.2005 – VIII ZR 373/04, NJW-RR 2006, 232 Rn. 21[]
  7. zu Ungunsten des Mieters erfolgten[]
  8. BR-Drs. 494/88, S. 31 [zu § 12 HeizkostenV aF][]
  9. vgl. BR-Drs., aaO S. 31 f.; vgl. auch Lammel, HeizkostenV, 4. Aufl., § 12 Rn. 9 f.[]
  10. BR-Drs. 570/08, S. 16[]
  11. BR-Drs. 570/08, S. 15[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 329/14, WuM 2016, 174 Rn.19 mwN[]
  13. vgl. BR-Drs. 494/88, S. 31 f.[]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 329/14, aaO; siehe auch BGH, Urteil vom 13.03.2012 – VIII ZR 218/11, WuM 2012, 316 Rn. 3[]
  15. vgl. BGH, Urteil vom 14.09.2005 – VIII ZR 195/04, NJW-RR 2006, 86 unter – II aE; vgl. auch Lützenkirchen, WuM 2006, 63, 75 [dieser spricht von einer „Schadenspauschalierung mit Strafcharakter“][]
  16. vgl. BR-Drs. 570/08, S. 16[]