Heizkosten – und der Betriebsstrom

In der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden; wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entspricht allein eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung[1]. Gemäß § 7 Abs. 1 HeizkostV müssen die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage teilweise verbrauchsabhängig verteilt werden. Dazu zählen gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostV unter anderem die Kosten des Betriebsstroms. Es ist nicht zulässig, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen[2], wie es mit dem angefochtenen Beschluss geschehen ist.

Wird der Betriebsstrom – wie häufig[3] und auch hier – nicht über einen Zwischenzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt[4]. Die Schätzung kann sich entweder auf einen Bruchteil der Brennstoffkosten stützen[5] oder an einer Berechnung orientieren, die auf dem Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte und den (ggf. geschätzten) Heiztagen beruht[6]. Welche Schätzmethode die Wohnungseigentümer wählen, steht in ihrem Ermessen, solange sie nicht einen offenkundig ungeeigneten Maßstab wählen.

Ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht somit nicht nur die Position Allgemeinstrom, die den Betriebsstrom enthält, sondern auch die Heizkostenabrechnung, die ihn nicht enthält. Zwar hat der Bundesgerichtshof eine Heizkostenabrechnung gebilligt, die die Kosten des Betriebsstroms nicht enthielt[7]. Dem lag aber ein Sachverhalt zugrunde, in dem der Vermieter den Betriebsstrom nicht in die gegenüber dem Mieter erstellte Abrechnung aufgenommen hatte[8], diesen also auch nicht als Allgemeinstrom umgelegt hatte. Rechnet der Vermieter solche Kosten nicht ab, trägt er diese selbst, so dass der Mieter in seinen Rechten nicht beeinträchtigt wird. Aber im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander müssen entstandene Kosten zwingend verteilt werden, und zwar nach dem zutreffenden Schlüssel; fließt der Betriebsstrom in eine falsche Kostenposition mit einem anderen Verteilungsschlüssel ein, betrifft dieser Fehler sowohl die erhöhte als auch die entlastete Position.

Auch die Gesamtabrechnung entspricht im Hinblick auf den Betriebsstrom nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Allerdings wirkt sich die Zugrundelegung eines fehlerhaften Verteilungsschlüssels im Grundsatz nicht auf die Gesamtabrechnung aus, sondern nur auf die Einzelabrechnungen, und dies auch nur in dem Umfang der betroffenen Positionen[9]. Die Gesamtabrechnung muss jedoch unterschiedlich zu verteilende Kostenpositionen zutreffend aufschlüsseln, damit sie für die Wohnungseigentümer nachvollziehbar ist[10]. Daran fehlt es hier. Zwar gilt bei den Heizkosten die Besonderheit, dass sich die Einzelabrechnungen ohnehin nicht ohne weiteres aus der Gesamtabrechnung ableiten lassen. Denn letztere wird als Einnahmen- und Ausgabenabrechnung geführt, während die Heizkosten in den Einzelabrechnungen teilweise verbrauchsabhängig nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung verteilt werden[11]. Dies ändert aber nichts daran, dass der geschätzte, auf den Betriebsstrom entfallende Anteil an den Allgemeinstromkosten in der Gesamtabrechnung gesondert ausgewiesen werden muss.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 3. Juni 2016 – V ZR 166/15

  1. vgl. BGH, Urteil vom 16.07.2010 – V ZR 221/09, NJW 2010, 3298 Rn. 15; Urteil vom 17.02.2012 – V ZR 251/10, WuM 2012, 222 Rn. 9 []
  2. BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07, NZM 2008, 403 Rn. 32; aA BayObLG, ZMR 2004, 359 f. []
  3. vgl. Lammel, Heizkostenverordnung, 4. Aufl., § 7 Rn. 91 []
  4. vgl. BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07, NZM 2008, 403 Rn. 32; Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl., Rn. 312; Lammel, Heizkostenverordnung, § 7 Rn. 91 []
  5. vgl. Jennißen in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 16 Rn. 123: zwischen 3% und 6%; Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 12. Aufl., § 7 HeizkostenV Rn. 30: zwischen 4% und 10%; Wall, Betriebs- und Heizkostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 5930: 8% bis 10%; MAH MietR/Gies, 4. Aufl., § 24 Rn. 308: nicht mehr als 5 % []
  6. näher Lammel, Heizkostenverordnung, 4. Aufl., § 7 Rn. 91 []
  7. BGH, Hinweisbeschluss vom 13.09.2011 – VIII ZR 45/11, NZM 2012, 96 []
  8. so die Feststellungen der Vorinstanz, LG Itzehoe, NZM 2011, 406 []
  9. vgl. Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 11.05.2012 – V ZR 193/11, NZM 2012, 566 Rn. 15 mwN []
  10. vgl. Timme/Bonifacio, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 58 []
  11. vgl. BGH, Urteil vom 17.02.2012 – V ZR 251/10, WuM 2012, 222 Rn. 16 []

 

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