Der Vermieter kann gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB von seinem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.
Für die Berechnung der Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB wie auch für den hiernach vorzunehmenden Abgleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB) ist dabei die nicht die im Mietvertrag aufgeführte Wohnungsgröße, sondern die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung maßgeblich1. Die Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnungsgröße liegt dabei nach allgemeinen Prozessgrundsätzen bei der Vermieterin der Wohnung, die eine Mieterhöhung verlangt2.
Dabei kommt es jedoch auch auf die Formulierung an, die der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen verwendet. So sah der Bundesgerichtshof etwa in dem hier entschiedenen Fall das Mieterhöhungsverlangen, ausgehend von einer als ortsüblich anzusetzenden Mietspanne von „bis zu 9,36 €“ pro qm, auch nicht teilweise (in Höhe von 9,36 € x die vom Mieter zugestandenen qm Wohnfläche) als begründet an. Denn nach dem klaren Wortlaut des Mieterhöhungsverlangens sollte die Miete nicht um den obersten Wert der Spanne des Mietspiegelfeldes erhöht werden, sondern „um 0,66 € pro Quadratmeter Wohnfläche […], so dass die neue Nettokaltmiete sich auf 8,63 € pro Quadratmeter […] beläuft“. Damit hat die Vermieterin die für die Wohnung angemessene Miete auf 8,63 € pro Quadratmeter festgelegt und gerade nicht den obersten Wert der Spanne angesetzt. Hiernach ergab sich ausgehend von der geringeren tatsächlichen Wohnfläche kein über die derzeitige Nettokaltmiete hinausgehender Betrag.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. Februar 2019 – VIII ZR 255/17